Eigenbedarfskündigung: Was ist zu beachten?

Besitzen Sie eine Traumimmobilie? Haben Sie diese vermietet? Möchten Sie nun selbst darin wohnen oder den Wohnraum einen nahen Angehörigen überlassen? Dann ist eine Eigenbedarfskündigung der richtige Weg.

Durch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs können Sie vermiete Wohnungen und Häuser für sich wieder nutzbar machen. Allerdings gibt es rechtliche Hürden. Bei einer Eigenbedarfskündigung sind entsprechend viele Details zu beachten. Sonst droht Ihr Anliegen nichtig zu werden und es hat im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung keinen Bestand.

Nicht jeder Wunsch, den Wohnraum wieder vom Mieter zu übernehmen, ist berechtigt. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen können, wer die davon begünstigte Person sein kann und welche Anforderungen Sie beachten müssen.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung begründet?

Das Mietrecht in Deutschland ist mieterfreundlich. Vermieter können jedoch ein Mietverhältnis vorzeitig beenden, wenn sie daran ein „berechtigtes Interesse“ haben. Festgehalten ist diese Möglichkeit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In § 573 BGB ist der Eigenbedarf als einer von drei Gründen genannt.

Für wen dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Ein solches berechtigtes Interesse kann vorliegen, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich selbst oder einen nahen Angehörigen nutzen möchte. Allerdings kann er den Wohnraum nicht für alle Personen und aus allen Gründen fordern.

Den Eigenbedarf kann der Vermieter für sich selbst oder eine zum Hausstand gehörende Person fordern. Darunter fallen zum Beispiel im Haushalt wohnende Fachkräfte für Pflege oder individuelle Schwerstbehindertenbetreuung.

Ebenfalls kann der Vermieter die Wohnung oder das Haus für Verwandte geltend machen. Dazu zählen nach geltender Rechtsauffassung oder höchstrichterlichen Urteilen:

• Kinder und Eltern,
• Großeltern und Enkel,
• Geschwister,
• Stiefkinder, Neffen und Nichten.

Für andere Personen, auch weitere Verwandte, ehemalige Ehepartner oder verschwägerte Personen sowie Freunde und Bekannte ist ein Eigenbedarf in der Regel nicht möglich. Aber davon kann es begründete Ausnahmen geben, wenn der Vermieter einen sehr engen und intensiven Kontakt zu den Personen nachweisen kann.

Eine ausführliche Begründung ist erforderlich

Es ist nicht ausreichend, die Immobilie einfach einer anderen Person zur Verfügung stellen zu wollen. Der Vermieter muss einen tatsächlichen Bedarf nachweisen. Er muss gegenüber dem Mieter begründen, warum genau er selbst oder die genannte Person in diese Wohnung ziehen muss. Sollte er mehrere Immobilien besitzen, ist außerdem genau zu beschreiben, warum es ausgerechnet die Wohnung des Mieters sein muss. Schließlich muss der Vermieter auch erläutern, warum die Wohnung unbedingt zum genannten Zeitpunkt benötigt wird.

Typische Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können zum Beispiel sein:

• Ein erwachsenes Kind möchte zu Hause ausziehen und eine eigene Wohnung.
• Nach der Trennung möchte der Eigentümer eine kleine Wohnung beziehen.
• Die Eltern lösen ihr Haus auf und benötigen aus Altersgründen eine kleinere Wohnung.
• Die Tochter erwartet ein Kind und benötigt größeren Wohnraum.
• Der Enkel heiratet und benötigt zur Familiengründung eine Wohnung.
• Der Vermieter zieht aus beruflichen Gründen um und hat am Zielort eine Wohnung, die er beziehen möchte.

Juristische Personen als Vermieter haben keine Handhabe

Das Gesetz unterscheidet natürliche Personen und juristische Personen. Während ein privater Vermieter Eigenbedarf anmelden kann, ist dies für juristische Personen ausgeschlossen.

Eine Ausnahme gilt: Handelt es sich bei den Vermietern um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wie eine Erbengemeinschaft, ist eine solche Kündigung möglich. In einem solchen Fall kommt es jedoch auf die genaue Konstellation der Personengesellschaft an.

Die Form der Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung aus Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen. In dem Schreiben hat der Vermieter den Grund des Eigenbedarfs, den Namen der begünstigten Person und den Termin des Vertragendes zu nennen. Dabei muss er seinen Anspruch ausführlich und nachvollziehbar begründen. Die Begründung sollte einer juristischen Bewertung standhalten können und sehr akribisch herausgearbeitet sein.

Diese Fristen gelten

Bei der Kündigungsfrist ist der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben gebunden. Das bedeutet:

• Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.
• Bei einer Mietdauer über fünf Jahren ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten.
• Bei einer Mietdauer über acht Jahren ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten.

Achtung: Zusätzlich muss der Vermieter eine Sperrfrist von drei Jahren beachten. In einigen Bundesländern kann diese Frist abweichend definiert sein.

Das heißt: Der Vermieter darf Beginn des Mietvertrages bis zum Ende der Sperrfrist nicht einseitig aus Eigenbedarf kündigen. Ein vorzeitiges Beenden des Mietverhältnisses wäre rechtswidrig.

Die Anbietpflicht des Vermieters

Sollte der Vermieter mehrere Wohnungen oder Häuser vermieten, kann für ihn die Anbietpflicht gelten. Da der Eigenbedarf nicht allgemein, sondern für eine bestimmte Wohnung gilt, hat das Konsequenzen. Er muss seinem Mieter eine seiner anderen Wohnungen anbieten, sofern diese bis zum Ende des Mietverhältnisses frei wird und vergleichbar ist.

Was passiert, wenn der Kündigungsgrund wegfällt?

Eine besondere Konstellation tritt ein, wenn der Grund für den Eigenbedarf nach Aussprechen der Kündigung wegfällt. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die neue Sachlage mitzuteilen. Dieser kann in eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einwilligen.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unbegründet oder rechtsmissbräuchlich?

Vermieter müssen eine gute Begründung haben, um Eigenbedarf anzumelden. Liegt kein ausreichender Grund vor, führt das zu einer unbegründeten oder gar rechtsmissbräuchlichen Kündigung. Handelt der Vermieter aus Vorsatz, kann sogar eine Straftat vorliegen. Eine Kündigung aus Eigenbedarf ist in folgenden Fällen nicht möglich:

• Die Kündigung enthält keine oder eine unzureichende Begründung.
• Der Bedarf entspricht nicht den Wohnverhältnissen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Familie eines Kindes in eine 40 qm große Wohnung oder ein ausziehendes Kind in eine 120 qm große Wohnung einziehen sollen. Ein solcher Fall ist außerdem möglich, wenn die begünstigte Person eine Gehbehinderung hat, aber zur Wohnung zu Fuß ins vierte Stockwerk gehen müsste.
• Die Begründung ist vorgeschoben. Existiert kein Eigenbedarf, gilt dies als strafbare Handlung und Vertragsbruch. Der Mieter kann Schadensersatz fordern.
• Der Vermieter hat gleichwertige freie Wohnungen. Fordert er dennoch den vermieteten Wohnraum, handelt es sich um eine rechtsmissbräuchliche Kündigung.
• Es besteht nur befristeter Eigenbedarf. Benötigt die begünstigte Person die Wohnung nicht dauerhaft, gilt dies nicht als Eigenbedarf. Das ist zum Beispiel auch bei nur gelegentlichen Übernachtungen oder bei einer absehbaren kurz andauernden Wohnungsnutzung möglich.
• Es liegt ein treuwidriger Eigenbedarf vor. Das ist der Fall, wenn der Vermieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages den zukünftigen Bedarf kannte. Denn ist der Eigenbedarf nicht erst während des Mietverhältnisses entstanden, wird er nichtig. Dieser Punkt kann strittig und zum Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen werden. Vermietern ist zu empfehlen, im Zweifelsfall einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen.

Was können Mieter gegen Eigenbedarf machen?

Mieter sollten die Begründung genau prüfen. Denn häufig ist diese inhaltlich nicht ausreichend oder rechtlich unzureichend. In jedem Fall ist es möglich, zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses der Kündigung schriftlich zu widersprechen.

Härtefall als Ablehnung

Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, einen Härtefall nach § 574 BGB anzuführen. Damit kann die Kündigung möglicherweise verhindert werden. Wie bei der Eigenbedarfskündigung muss die Situation jedoch sehr gut begründet sein. Mögliche Härtefälle können sein:

• Der Mieter ist schwer krank oder sehr alt und ihm kann ein Umzug nicht zugemutet werden.
• Es liegt eine Schwangerschaft vor, die einen Umzug derzeit ausschließt.
• Ein möglicher Härtefall kann auch vorliegen, wenn ein Mietverhältnis bereits sehr viele Jahre besteht. Hier ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich.

Eigenbedarfskündigung: Was passiert im Streitfall?

Häufig liegen bei Vermieter und Mieter gegensätzliche Interessen vor. Auf der einen Seite soll der Wohnraum anders genutzt werden. Auf der anderen Seite steht der Zwang zum Umzug. Beide Seiten können schnell darüber in Streit geraten.

Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, ist eine juristische Begleitung sinnvoll. Sowohl Kündigung als auch Widerspruch müssen fristgerecht und ausreichend begründet sein. Mithilfe von Mieter- oder Vermietervereinigungen sowie Fachanwälten kann eine Klärung der Situation herbeigeführt werden. Im Zweifelsfall muss ein Gericht über die Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung entscheiden.