Grundsteuerreform: Was Eigentümer und Käufer wissen müssen

Immobilienbesitzer kennen die Grundsteuer. Dabei handelt es sich um eine Steuer, welche die Kommune erhebt. Sie dient unter anderem dazu, öffentliche Ausgaben zu finanzieren. Die Berechnung war jedoch umstritten. Daher hatte das Bundesverfassungsgericht über die Rechtmäßigkeit zu urteilen. Das Ergebnis ist eine Grundsteuerreform, die Bund und Länder rechtlich auf den Weg gebracht haben.

Die Folge: Es kommt zu einer Neuberechnung, die ab 2025 beim Heranziehen der Eigentümer berücksichtigt werden soll. Bereits ab dem Jahr 2022 sind alle Eigentümer von Immobilien, Grundstücken und Land sowie Erbpachtgrundstücken aufgefordert, die neue Berechnung durch Weitergabe relevanter Informationen zu ermöglichen.

Info: Die genaue Vorgehensweise unterscheidet sich nach Bundesländern. Je nach Wohnort kann es daher zu von den hier gemachten Angaben abweichenden Eckwerten kommen.

Sollten Sie eine Immobilie oder Land besitzen oder erwerben wollen, sind Sie direkt von der Grundsteuer betroffen. Sollten Sie Pächter oder Mieter sein, sind Sie indirekt betroffen, da die Grundsteuer üblicherweise in die Betriebskosten einfließt.

Was ist die Grundsteuer?

Kommunen dürfen Grundbesitz besteuern. Das geschieht bei Land und Gebäuden über diese Abgabe. Mit den Erlösen werden öffentliche Vorhaben finanziert. Die Gelder verbleiben in der Kommune und stehen dort für den Bau und Unterhalt von Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen und vieles mehr zur Verfügung.

Warum muss die Berechnung angepasst werden?

Die Berechnung erfolgt bisher nach einem Einheitswert und einem Grundsteuermessbetrag, der lokal durch den Hebesatz angepasst wird. Dabei spielen verschiedene Faktoren wie die Grundstücksgröße in die Berechnung hinein.

Dieses Verfahren bedeutet große Abweichungen zwischen den verschiedenen Orten. Zudem basieren die Berechnungsgrundlagen aus vergangenen Jahrzehnten. Dadurch hat sich der tatsächliche Wert der Immobilien von der Grundsteuer entkoppelt. Unter anderem aus diesen Gründen hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung als gesetzeswidrig eingestuft. Es sieht den Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt.

Ab wann gilt die neue Berechnung?

Die Kommunen dürfen nur noch bis Ende 2024 die bisherigen Daten nutzen. Ab 2025 ist die Grundsteuer nach neuen Eckwerten zu bestimmen. Allerdings wird es weiterhin einen „Flickenteppich“ verschiedener Regeln geben. Denn die meisten Länder haben dazu Allgemeinverfügungen erlassen, die in den Kommunen angepasst umzusetzen sind.

Das Bundesrecht gibt den Ländern eine gewisse Freiheit bei der Umsetzung, sodass sowohl zwischen den verschiedenen Ländern als auch den Kommunen weiterhin Unterschiede festzustellen sein werden. Im Wesentlichen basiert die neue Berechnung auf Größe des Grundstücks und Nutzungsart sowie Lage, enthält jedoch weitere Details wie zum Beispiel die Wohnfläche.

So wird die neue Grundsteuer berechnet

Wie bisher lautet die Formel zur Berechnung der Abgabe:

Wert des Besitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Allerdings basieren die einzelnen Faktoren auf neuen Daten. Das zeigen die folgenden Erläuterungen.

Wert: Beim Wert ziehen die Behörden im Wesentlichen Komponenten heran wie den Bodenwert, die Fläche und das Mietniveau für die Wohnflächen bzw. anderer Nutzungsarten. Die Angaben basieren auf statistischen Werten des Bundes. Bei den Mietniveaus gibt es verschiedene Abstufungen, um den regional unterschiedlichen Entwicklungen Rechnung zu tragen. Dieser Faktor allein würde die Steuerlast in der Regel erhöhen.
Steuermesszahl: Die Steuermesszahl basierte bislang auf Daten aus den 1960-Jahren (West) oder 1930er-Jahren (Ost). Sie wird auf rund ein Zehntel gekürzt. Zusätzlich gibt es weitere Abschläge für sozialen Wohnungsbau. Dieser Faktor allein würde die Steuerlast in der Regel verringern.
Hebesatz: Die Kommunen sind aufgefordert, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer möglichst gleich zu lassen. Es sind nur unwesentliche Änderungen erlaubt. Die Kommunen werden den Hebesatz entsprechend anpassen und dabei Lage und Nutzung berücksichtigen. Durch diesen Faktor werden dennoch als Resultat der Gesamtrechnung einzelne Eigentümer mehr, andere weniger zahlen.

Aus allen drei Faktoren setzt sich die neue Grundsteuer zusammen. Davon ausgenommen sind unbebaute Grundstücke in Ballungsgebieten oder Regionen mit Wohnungsmangel. Für diese dürfen die Gemeinden höhere Hebesätze in Form der Grundsteuer C veranschlagen. Das soll den Bau von Wohnraum begünstigen.

Änderungen betreffen auch gewerblich genutztes Land

Die neuen Eckwerte betreffen ebenfalls Gewerbeimmobilien, gepachtete Landstücke sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Dabei sind zukünftig nur noch die Eigentümer, nicht mehr die Nutzer (Pächter) für die Abgabe zuständig.

Es gibt aber Unterschiede zu der normalen Berechnung. Für Gewerbegrundstücke und -immobilien kommt das vereinfachte Sachwertverfahren zur Anwendung. Dabei ersetzen die Herstellungskosten für die Immobilie viele andere Detailinformationen. Ziel ist es, das Verfahren möglichst schlank zu halten, auch weil anders als bei privaten Immobilien Land und Gebäude in die betriebswirtschaftliche Berechnung eingehen.

Bei der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ist das bisherige Ertragswertverfahren wesentliche Basis. Es wird aber standardisiert und vereinfacht.

Welche Daten müssen Eigentümer bereithalten?

In der Praxis bedeutet dies, dass ab 2022 alle existierenden Grundstücke neu zu bewerten sind. Dieser Mammutakt bedarf der Mithilfe der Eigentümer. Grundlage ist das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, das diese Mithilfe vorsieht.

Das heißt: Sind Sie Eigentümer von Land, Grundstücken oder Immobilien, nutzen Sie Erbpachtgrund oder planen Sie in Kürze einen Kauf, sind Sie gegenüber den Finanzbehörden auskunftspflichtig. Diese fordern Sie entsprechend zur Übermittlung von Daten auf. Welche Angaben erforderlich sind, ist vom Bundesland und der Kommune abhängig. In der Regel gehören folgende Informationen dazu:

genaue Adresse/Lage des Objekts,
Art des Grundstücks (Bauphase/Nutzung),
Auszug aus dem Grundbuch (Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrechte, Flurstückdaten),
der aktuelle Grundsteuerbescheid,
ggf. Baujahr der Immobilie,
Nachweise für Denkmalschutz usw.,
Berechnung der Landgröße sowie von Wohn- und Nutzflächen inkl. Aufteilung bei Mietwohnobjekten,
Anzahl von Stellflächen, Garagen und Parkplätzen.

Die meisten Daten werden Sie in Ihrem Kaufvertrag oder den Bauunterlagen finden. In einigen Fällen können zusätzliche Verträge über Nutzungsrechte sowie Teilungserklärungen erforderlich sein. Soweit es sich um Wohnimmobilien handelt, sind teilweise sehr detaillierte Informationen zu den Wohnungen und Gemeinschaftsflächen anzugeben.

Wo finden Sie weiterführende Informationen?

Ausführliche Informationen zu der neuen Grundsteuer bieten die Bundesländer. Zwar fragen die Kommunen über die Finanzbehörden die relevanten Daten ab, die rechtlichen Rahmenbedingungen setzen jedoch die Länder. Diese orientieren sich am Bundesrecht, haben teilweise jedoch Öffnungsklauseln genutzt. Daher können einzelne Informationen in Bayern anders ausfallen als in Nordrhein-Westfalen oder Berlin. Über folgende Webadressen sind weiterführende Informationen erhältlich:

Neuberechnung wird Abgabepflicht verändern

Die Grundsteuerreform wird die Abgabepflicht deutlich verändern. Es sind teilweise erhebliche Unterschiede zwischen der neuen und alten Grundsteuerhöhe zu erwarten.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verpachten, werden Sie die Summe auf die Mieter umlegen können. Voraussetzung ist, dass dieser Posten in der Auflistung der Betriebskosten genannt ist.

Als Eigentümer von durch Dritte genutztem Grund werden Sie die Abgabe zukünftig selbst abführen müssen. Auch hier können Sie diese bei entsprechenden Verträgen auf die Nutzer umlegen.