Immobilie geerbt – was ist für die Erben zu beachten?

Immobilien haben einen großen Wert. Stirbt ein Eigentümer, gehen Häuser, Wohnungen und andere Grundstücke grundsätzlich an die Erbengemeinschaft über. Zunächst ist die Freude möglicherweise groß. Allerdings bedeutet ein solches Erbe auch Verpflichtungen bis hin zu Kreditlasten und Erbschaftssteuerzahlungen. Nicht zuletzt kann es sogar zu Streit über die weitere Nutzung kommen. Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sich nicht nur mit den wichtigsten Grundlagen vertraut machen, sondern auch potenzielle Fehler vermeiden. Wir erklären Ihnen, worauf es ankommt.

Erbschaft: Immobilien haben einen beträchtlichen Wert

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, beträgt der hinzugewonnene Vermögenswert schnell eine hohe fünf- oder sogar sechsstellige Summe. Kommen mehrere Objekte zusammen und es gibt nur wenige Personen, die zur Erbgemeinschaft zählen, ist der Zuwachs für alle Beteiligten noch größer. Es droht eine Erbschaftssteuer, die einen erheblichen Einfluss auf den Umgang mit der Immobilie haben kann. In der Praxis kommt es außerdem zu zwei weiteren typischen Problemen:

1. Immobilien sind häufig mit einem Kredit belastet. Die offene Kreditsumme wird mitvererbt.
2. Immobilien lasst sich sehr schlecht, häufig gar nicht teilen. Daher muss eine Erbgemeinschaft einen gemeinsamen Weg finden, wie mit dem Objekt zu verfahren ist. Das ist angesichts der besonderen Situation beim Tod des Erblassers häufig nicht einfach.

Aus diesen Gründen ist eine geerbte Immobilie nicht immer ein Segen. Mitunter kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Eine Alternative kann der sofortige Verkauf des Hauses oder der Wohnung sein.

Option: Das Erbe ausschlagen

Es wirkt auf dem ersten Blick wenig attraktiv. Aber für einige Erben kann es sinnvoll sein, auf das Erbe zu verzichten. Das gilt zum Beispiel dann, wenn auf der Immobilie noch eine umfangreiche Hypothek liegt. Da auch laufende Kosten entstehen, können die Gesamtkosten den Vermögenszuwachs „auffressen“. Wenn Sie sich ohnehin in einer schwierigen finanziellen Situation befinden, kann eine geerbte Schuldenlast die eigene Vermögenssituation zusätzlich belasten oder stark gefährden.

Wenn Sie das Erbe ausschlagen möchten, haben Sie dazu genau sechs Wochen Zeit. Die Frist beginnt mit dem Tod bzw. der Feststellung des Erbfalls. Verstreicht diese Frist, treten Sie allein das Erbe an oder werden automatisch Teil einer Erbgemeinschaft – jeweils mit allen Rechten und Pflichten sowie finanziellen Verpflichtungen! Die Widerspruchsfrist kann sich auf sechs Monate verlängern, wenn sich entweder der Erblasser oder der Erbe zum Zeitpunkt des Erbfalls im Ausland aufhalten.

Sollten Sie die Hinterlassenschaft ausschlagen, rücken andere Berechtigte gemäß der Erbfolge nach. Ist kein Berechtigter vorhanden, geht das Eigentum des Erblassers an den Staat.

Erbschaftssteuer beachten!

Bei Antritt des Erbes müssen Sie mit einer Erbschaftssteuer rechnen. Diese ist im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (§ 16 ErbStG) begründet. Es gibt Freigrenzen, bis zu denen eine Erbschaft steuerfrei ist. Dabei spielt das Verwandtschaftsverhältnis eine wichtige Rolle. So können zum Beispiel Ehepartner und Partner in eingetragenen Lebensgemeinschaften insgesamt bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis 400.000 Euro und Enkelkinder sowie Eltern und Großeltern bis zu 100.000 Euro.

Es gibt viele weitere Abstufungen, sodass Sie in individuellen Fällen einen Steuerexperten um Rat fragen sollten. Da Immobilien häufig einen erheblichen Wert haben, können Sie die Freigrenze schnell übertreffen. Je nach persönlicher Steuerklasse (nicht zu verwechseln mit Lohnsteuerklasse) reicht die Steuerlast von 15 bis zu 50 Prozent des über den Freibetrag hinausgehenden geerbten Gesamtvermögens. Durch diese Belastung kann es im Einzelfall erforderlich sein, die Immobilie zu verkaufen.

Tipp: Die Erbschaftssteuer lässt sich möglicherweise vermeiden oder reduzieren, wenn der Eigentümer zu Lebzeiten die Immobilie in Teilen (oder ganz) vorab überträgt. Dabei sind die gleichen Freigrenzen zu beachten.

Geht die Immobilie an einen Alleinerben oder eine Erbengemeinschaft?

Das Erbe tritt ein Alleinerbe oder eine Erbengemeinschaft an. Beide Möglichkeiten unterscheiden sich in den Folgen für die Betroffenen deutlich.

Sind Sie Alleinerbe, verfügen Sie frei über sämtliche überlassene Wertobjekte und tragen sämtliche Schulden und laufenden Kosten allein. Das bedeutet bei Immobilien: Sie können ab Erteilung eines Erbscheins ohne Zustimmung anderer die Immobilie bewirtschaften, verkaufen oder selbst beziehen.

Häufig erben jedoch mehrere Personen einen Anteil an der Hinterlassenschaft. Sofern der Erblasser in einem Testament keine anderen Aufteilungen vorgesehen hat, erben in diesem Fall alle Beteiligten anteilig gemäß ihrem Erbteil (Erbquote). Bei Immobilien bedeutet dies, dass es mehrere Eigentümer gibt. Dabei kann eine rechtliche oder testamentarische Aufteilung des Erbes auch ungleiche Anteile mit sich bringen. Das heißt zum Beispiel: Wenn Sie mit drei weiteren Personen gemeinsam das Erbe antreten, kann die Erbquote auch 50 Prozent für die erste Person und je 1/6 für alle anderen sein.

Der wichtige Unterschied beim Erben einer Immobilie

In diesem Zusammenhang ist eine Unterscheidung sehr wichtig. Einnahmen und Kosten sind anders zu behandeln als die Verfügungsberechtigung. Das bedeutet:

• Einnahmen wie Mieteinkünfte oder Beträge aus einem Verkauf einerseits und laufende Kosten sowie Schulden andererseits werden anteilig gemäß Erbquote unter den Erben aufgeteilt.
• Die Bestimmungsgewalt über die Immobilie erhält nur die Gemeinschaft als Ganzes. Für alle Maßnahmen wie Verkauf, Veränderungen, Vermietungen usw. ist Einstimmigkeit erforderlich. Ausgeschlossen sind damit Alleingänge von Einzelnen, möglich sind jedoch auch Blockaden. Es gibt eine Ausnahme: Jeder Teil der Gemeinschaft darf erforderliche laufende Unterhaltsmaßnahmen beauftragen. Ebenso darf jede Person der Gemeinschaft Notmaßnahmen ergreifen wie eine Reparatur einer zerstörten Eingangstür oder der Heizung im Winter sowie alle zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung erforderlichen Schritte. Diese Abgrenzung soll dazu beitragen, das Erbe zu schützen und zu erhalten. Im Einzelfall kann eine rechtliche Bewertung jedoch strittig sein. Anwaltlicher Rat ist empfehlenswert.

Darf eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkaufen?

Wie bei allen wichtigen Entscheidungen muss ein Verkauf des Objekts einstimmig erfolgen. Sie dürfen als Mitglied einer Erbengemeinschaft zum Beispiel die Immobilie weder ohne Zustimmung aller anderen anbieten, noch verkaufen. Ein einvernehmlicher Verkauf ist jedoch möglich und kann sinnvoll sein, um das Erbe zu Geld zu machen oder einen Streit um die Nutzung zu beenden. Wichtig dabei: Der Verkauf verursacht nicht nur Kosten, sondern es muss auch eine mögliche Restschuld abgelöst werden. Dadurch verringert sich der Nettoerlös entsprechend.

Wann ist eine Teilungsversteigerung unausweichlich?

Sollte es zu einem handfesten Streit über das weitere Vorgehen kommen, ist eine sogenannte Teilungsversteigerung möglich. Ein Mitglied der Erbengemeinschaft kann dazu bei den zuständigen Stellen (meistens das Amtsgericht) die Versteigerung der Wohnung bzw. des Hauses beantragen. Wichtig: Dazu ist keine Zustimmung der übrigen Erben erforderlich! Vielmehr hat diese Versteigerung das Ziel, Unstimmigkeiten aufzulösen und das Vermögen teilbar zu machen.

Das Problem der Teilungsversteigerung ist die Abwicklung. Die Beziehung der Erben untereinander ist anders als bei einem einvernehmlichen Verkauf durch den Alleingang in der Regel deutlich belastet. Zudem geht möglicherweise ein ideeller Wert einer beteiligten Person verloren (zum Beispiel das Haus der eigenen Kindheit). Der wichtigste gegen eine Teilungsversteigerung sprechende Grund ist jedoch der Erlös. Dieser liegt bei einer solchen Vorgehensweise in der Regel deutlich unter dem, was ein regulärer Verkauf einbringen kann. Als Mitglied einer Erbengemeinschaft sollte Sie daher an einer Lösung mitwirken, die zu einem einvernehmlichen Vorgehen oder dem Auszahlen einzelner Erben führt.

Praktikable Lösung: Vertrag über eine Erbauseinandersetzung

Die Erbengemeinschaft bleibt unbefristet bestehen. Damit sind alle Beteiligten an die rechtlichen Vorgaben gebunden und müssen übe viele Jahre gemeinsam Entscheidungen treffen. Es können bei m Tod eines Mitglieds sogar neue Erben hinzukommen.

Ändern lässt sich das nur durch eine Erbauseinandersetzung. Die Erbengemeinschaft unterschreibt dazu einen notariellen Vertrag, der ihre Auflösung beinhaltet. Zugleich enthält dieses Dokument Regelungen über den Verbleib aller betroffenen Objekte. Die Gestaltung der Vertragsinhalte bleibt dabei den Erben überlassen. In der Regel sollte die Vereinbarung eine der Erbquote entsprechende Aufteilung oder Ausgleichszahlungen beinhalten. Wichtig: Anschließend muss der Grundbucheintrag (Eigentümer) geändert werden.

Diese Option beinhaltet auch, einigen oder allen Miterben ihre Erbanteile abzukaufen oder diesen die eigenen Anteile zum Verkauf anzubieten. Das Auszahlen von Erbanteilen kann ein sinnvoller Kompromiss sein, die Bestimmungsgewalt über die Immobilie in eine Hand zu bekommen.

Immobilie geerbt – und nun?

In vielen Fällen können sich die Erben auf ein gemeinsames Vorgehen verständigen oder es gibt nur einen Erben. Es stellt sich in allen Fällen die Frage: Wie soll die Immobilie weiterhin genutzt werden? Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die alle Vorteile und Nachteile beinhalten können. Als Erbe haben Sie insbesondere die folgenden Möglichkeiten.

• Erbe wohnt bereits in Immobilie: Bei kinderlosen Paaren oder testamentarischen Regelungen ist es häufig der Fall, dass ein Alleinerbe die Immobilie bereits bewohnt. In diesem Fall ändert sich für Sie als Alleinerbe nur etwas, wenn Sie die Immobilie zukünftig nicht mehr oder anders nutzen möchten. Besteht eine Erbengemeinschaft, ergibt sich aus dem Bewohnen möglicherweise der Zwang zu einer Ausgleichszahlung oder einer Auszahlung von Erbanteilen der Miterben.
• Eigennutzung: Möchten Sie als Erbe die Immobilie selbst nutzen, können sie eine leere Wohnung oder ein leeres Haus einfach beziehen. Gibt es eine Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben dieser Eigennutzung zustimmen. Außerdem ist ggf. eine Ausgleichszahlung erforderlich. Die genauen Vereinbarungen können die Erben frei verhandeln.
• Eigenbedarf: Ist die Wohnung bereits vermietet, können Sie Eigenbedarf anmelden. Eine Kündigung des Mieters ist jedoch nur möglich, wenn Sie den Eigenbedarf nachweisen können. Gibt es eine Erbengemeinschaft, benötigen Sie auch hierfür die Zustimmung der Miterben.
• Keine Änderung bei Vermietung: Handelt es sich bei dem Objekt um eine vermietete Wohnimmobilie, übernehmen Sie als neuer Eigentümer die laufenden Mietverträge und alle Verpflichtungen. Informieren Sie Mieter und alle Dienstleister über die neuen Eigentumsverhältnisse. Sofern keine anderen Nutzungsvorhaben in Betracht kommen, sind weitere Änderungen nicht erforderlich.
• Vermietung bei Leerstand: Sollte der Erblasser alleiniger Bewohner der Immobilie gewesen sein, ist das Vermieten der Wohnung bzw. des Hauses eine Option. Das schafft laufende Einnahmen, aber auch rechtliche Verpflichtungen und Unterhaltskosten.

Verkauf der geerbten Immobilie

Entscheiden Sie sich allein oder als Erbengemeinschaft gegen eine Nutzung der Immobilie, ist der Verkauf sinnvoll. Bei Miterben ist ein gemeinschaftliches Vorgehen oder die vorzeitige Auflösung der Erbengemeinschaft erforderlich.

Der Verkaufserlös ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei:

• Erblasser und Erbengemeinschaft besitzen die Immobilie seit mindestens zehn Jahren oder
• der Erblasser und Erbe haben die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren vor Verkauf durchgängig bewohnt (angebrochene Jahre reichen, wenigstens ein Monat im ersten und letzten Jahr sind erforderlich).
• Voraussetzung ist außerdem, dass der Erbe oder die Personen der Erbengemeinschaft maximal drei Immobilien in fünf Jahren veräußern.

In allen anderen Fällen muss der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden. Dabei werden Verkaufskosten von den Einnahmen abgezogen. Eventuell noch vorhandene Hypotheken bleiben steuerlich unberücksichtigt. Die Gewinne fließen als zusätzliche Einnahme in die Einkommenssteuererklärung. Zur Anwendung kommt der persönliche Steuersatz.

Den maximalen Vermögensgewinn haben Sie beim Verkauf einer geerbten Wohnung oder eines Hauses nur dann, wenn er steuerfrei erfolgt. Daher sollten Sie den Verkauf aus anderen Gründen nur in Erwägung ziehen, wenn es Ihre finanzielle Situation erfordert, es Streit mit Miterben gibt oder Sie sich aus persönlichen Gründen sofort von der Immobilie trennen möchten. In den meisten anderen Fällen ist eine – zumindest vorübergehende – Nutzung der geerbten Immobilie finanziell attraktiver.