Immobilienfinanzierung: Wann lohnt sich ein variables Darlehen?

Stehen Sie vor einem Hauskauf oder läuft Ihr Immobiliendarlehen aus? Dann könnte ein variables Darlehen eine sinnvolle Alternative zu anderen Finanzierungsformen sein. Doch diese Kreditform hat nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile. Wir erklären Ihnen, was das variable Darlehen ist und wann Sie es sinnvoll nutzen können.

Was ist das variable Darlehen?

Bei einem Immobilienkauf wählen die meisten Käufer zum Bezahlen ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung. Das variable Darlehen entspricht im Wesentlichen dem Annuitätendarlehen, hat aber keine Zinsbindung. Wenn Sie diesen Immobilienkredit wählen, zahlen Sie jeden Monat Zinsen, die sich nach dem aktuellen Marktumfeld richten.

Das variable Darlehen ist an den dreimonatigen Euribor gebunden. Das bedeutet: Die Bank überprüft den Zinssatz alle drei Monate und passt ihn an. Diese Anpassung folgt dabei der Entwicklung des Euribors. Sie erhalten jedoch einen persönlichen Zinssatz, der die individuellen Risiken für den Kreditgeber abdecken soll.

Der Euribor gibt den Marktzins an, zu dem sich Banken selbst Geld beschaffen können. Er basiert auf einer Durchschnittsrechnung. Bei einem variablen Darlehen prüfen die Banken alle drei Monate den dreimonatlichen Durchschnitt. Die Veränderungen fließen in die daraus folgende Zinsanpassung ein.

Welche Vorteile bietet das variable Darlehen?

Wenn Sie sich für ein variables Darlehen entscheiden, können Sie von interessanten Vorteilen profitieren. Da Sie auf eine Zinsbindung verzichten, setzt die Bank für den gewährten Kredit den Zinssatz etwas niedriger an. Sie können je nach individueller Situation einige Zehntel Prozentpunkte gegenüber einem Annuitätendarlehen sparen.

Ein weiterer Punkt ist die mit dem Darlehen verbundene Flexibilität. Sie sind nicht an eine Laufzeit gebunden und können das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Selbstverständlich müssen Sie dann die restliche Kreditsumme ablösen oder ein anderes Darlehen aufnehmen. Sie müssen aber für das vorzeitige Beenden des Vertrags keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese wäre bei einem vorab abgelösten Annuitätendarlehen erforderlich und kann sehr kostspielig sein.

Welche Nachteile hat diese Finanzierung?

Es gibt jedoch nicht nur Vorteile. Der größte Nachteil liegt auf der Hand: Steigt der Euribor über längere Zeit, steigen die Kreditzinsen mit. So kann innerhalb einiger Monate aus einem attraktiven Darlehen ein schwer zurückzuzahlender Kredit werden.

Durch die sich stetig anpassenden Zinsen ist es kaum möglich, die finanziellen Belastungen für die nächsten Jahre abzuschätzen. Als langfristige Finanzierungsform eignet sich ein variables Darlehen daher nicht. Im Gegenteil: Die mangelnde Zinsbindung ist speziell in Zeiten steigender Zinsen ein enormes Risiko. Dieses kann sogar dazu führen, den Kredit nicht mehr bedienen zu können.

Darlehen mit variablem Zinssatz – wann ist ein solcher Kredit sinnvoll?

Die Vorteile sind attraktiv. Allerdings bedeuten die Nachteile auch, dass diese Darlehensform nur zur Überbrückung sinnvoll ist. Für langfristige Finanzierungen gibt es günstigere Wege. Beim Immobilienkauf kommt dieses Darlehen dennoch häufig zum Einsatz.

Es gibt viele Fälle, in denen Sie in kürzester Zeit ein Haus verkaufen und ein anderes kaufen möchten. Zum Beispiel kann das bei einem geplanten Umzug der Fall sein. Das Problem: In der Regel erwerben Sie erst das neue Haus, um dort einziehen zu können. Erst danach ist Ihre alte Immobilie frei und Sie können diese verkaufen. Das bedeutet: Sie erhalten das Geld aus dem Verkauf erst nach dem Kauf der neuen Immobilie und damit zu spät, um diese damit zu finanzieren.

Sind die Summen für Kauf und Verkauf ähnlich groß, kann ein Überbrückungsdarlehen mit variablem Zinssatz sinnvoll sein. Sie finanzieren so den Kauf des neuen Objekts. Sobald Sie die Einnahmen aus dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie erhalten, lösen Sie das variable Darlehen wieder ab. Ergibt sich daraus eine Finanzierungslücke, können Sie den Rest durch ein neues Annuitätendarlehen abdecken. So profitieren Sie von einem temporär günstigen Zinssatz und gehen wegen der kurzen Zeitspanne dennoch nur ein sehr geringes Risiko ein.

Ähnliche Fälle sind ein anstehendes Erbe oder andere Einnahmen. Immer dann, wenn Sie nur eine kurze Zeit überbrücken müssen, kann ein variables Darlehen der günstigere Weg zum Kredit sein. Auf lange Sicht, überwiegen jedoch die Risiken.

Alternative: Cap-Darlehen

Wenn Sie einerseits eine Zinssicherheit wünschen, andererseits flexibel bleiben möchten, kann ein sogenanntes Cap-Darlehen für Sie eine Alternative sein. Die Banken lassen sich diese Sicherheit durch einen Zinsaufschlag bezahlen. Aber dieser Kreditzins ist nach oben gedeckelt. Innerhalb eines auf diese Weise festgelegten Korridors schwankt der Satz zwar weiterhin flexibel, überschreitet aber nicht die Obergrenze.

Sie haben bei dieser Form der Baufinanzierung bzw. eines Hypothekendarlehens sogar noch einen Pluspunkt: Sie können in der Regel Sondertilgungen auf den Weg bringen und so Ihre Kreditlast reduzieren. Das Cap-Darlehen ist daher ein guter Kompromiss aus Sicherheit und Flexibilität. Ideal ist diese Finanzierungsform für mittelfristige Hypotheken oder für Kurzzeitdarlehen, wenn sich Zinsanstiege abzeichnen.

Fazit: variabler Zinssatz nur für bestimmte Zwecke

Beim Immobilienkauf geht es fast immer um sehr große Summen. Das Darlehen mit variablem Zinssatz ist nur dann eine gute Wahl, wenn Sie es temporär als Zwischenfinanzierung einsetzen. Für langfristige Immobilienkredite bleibt das Annuitätendarlehen mit Zinsbindung die beste Wahl. Das gilt ganz besonders in Zeiten von tendenziell steigenden Bauzinsen.