Immobilienkauf: Wer haftet für Mängel?

Immobilien haben einen großen Wert. Umso ärgerlicher ist es, wenn nach einem Kauf Mängel auftauchen. Das Problem ist: Gerade bei älteren Wohnungen oder Häusern sind Schäden, Schädlings- oder Schimmelbefall sowie andere Probleme nicht immer sofort erkennbar. Sie werden teilweise erst nach Monaten entdeckt.

Wie ist die Rechtslage: Wer haftet für Mängel? Können Verkäufer eine Verantwortung im Kaufvertrag ausschließen? Wie lange kann sich der Käufer an diesen wenden und können sie den Preis nachträglich reduzieren? In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Mängelhaftung beim Immobilienkauf.

Unterschiede im Detail: die verschiedenen Mängelarten

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Mängelarten, die jeweils in drei verschiedene Gruppen einzuteilen sind. Zu unterscheiden sind Sachmängel und Rechtsmängel.

• Sachmängel nach § 434 BGB: Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt in diesem Paragrafen Wertgegenstände, die frei von Sachmängeln sind. Daraus lässt sich ableiten, wann ein Mangel vorliegt. Demnach ist dies der Fall, wenn eine Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die gedachte oder vereinbarte Verwendung eignet oder nicht eine Beschaffenheit hat, die Sachen gleicher Art üblicherweise haben. Solche Mängel könnten beispielsweise eine fehlende Erschließung bei Neubauten, eine nicht abschließbare Haustür oder eine Schadstoffbelastung sein.
• Rechtsmängel nach § 435 BGB: Ein solcher Mangel liegt dann vor, wenn Dritte ein Recht an einer Sache haben, das über die im Kaufvertrag festgehaltenen Beschreibung hinausgeht. Wenn Dritte solche Rechte gegenüber dem Käufer geltend machen können, liegt ebenfalls ein Rechtsmangel vor. Bei Immobilien handelt es sich häufig um verschwiegene Wegerechte, Wohnrechte oder ähnliche Details.

Beide Arten, speziell die Sachmängel, werden in weitere drei Gruppen eingeteilt. Diese Gruppen unterscheiden sich insbesondere in der rechtlichen Relevanz und in Fragen der möglichen Gewährleistung.

1. Offene Mängel: Es handelt sich um Details, die offensichtlich und leicht zu erkennen sind. Bei Immobilien könnten das zum Beispiel Wasserflecken an der Decke sein, die auf ein defektes Dach hindeuten, Schimmelflecken oder fehlende Heizkörper in einigen Räumen.
2. Versteckte Mängel: Hierbei handelt es sich um Schäden oder andere Beeinträchtigungen, die für den Käufer und für den Verkäufer sowie für Dritte nicht auf dem ersten Blick zu sehen sind. Es handelt sich um Probleme, die erst bei genauer Untersuchung oder beim Gebrauch offensichtlich werden. Beispiele sind Schimmelbefall unter der Tapete oder ein nicht erkennbarer Schädlingsbefall sowie Rohrschäden unter Putz.
3. Arglistig verschwiegene Mängel: Es gibt Mängel, die der Verkäufer kennt, aber dem Käufer nicht mitteilt. In einem solchen Fall verschweigt der Immobilienbesitzer ganz bewusste Details, die den Kaufpreis oder die Nutzung beeinflussen können.

Der Verkäufer ist in der Pflicht

Grundsätzlich haftet der Verkäufer bei Abschluss eines Kaufvertrages für Mängel. Dieses ergibt sich aus § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB:

„Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“

Der Immobilienbesitzer muss den Käufer daher ausführlich über alle bekannten Mängel der Wohnung oder des Hauses aufklären. Kommt er dieser Aufgabe nicht nach, kann er unter Umständen für Schäden haften. Diese Haftung lässt sich durch Vertragsklauseln reduzieren.

Sollte der Verkäufer Dinge vorsätzlich verschweigen, liegen grundsätzlich arglistig verschwiegene Mängel vor. Allerdings steckt der Teufel wie so häufig bei Rechtsthemen im Detail. Denn eine Nachweispflicht obliegt wiederum dem Käufer. Dieser muss nachweisen, dass der Verkäufer das Problem vor Abschluss des Kaufvertrags kannte.

Wohnungs- und Hausverkauf: Gewährleistung und Verjährung

Aus den Rechtsgrundlagen geht hervor, dass der Verkäufer einer Immobilie die Gewähr übernimmt, dass sich das Objekt in einem erwartbaren Zustand befindet. Das kann sich nach dem Zustand typischer Vergleichsobjekte richten oder nach einer Beschreibung im Kaufvertrag.

Die Gewährleistung umfasst Sachmängel, Rechtsmängel und alle getroffenen Absprachen. Diese Haftung verjährt fünf Jahre nach Übergabe des Objekts.

Auflistung von Mängeln und Klauseln zur Mängelhaftung

Der Verkäufer kann sich gegen Haftungsrisiken absichern, indem er einerseits alle bekannten Mängel akribisch im Kaufvertrag auflistet. Diese Punkte sind damit dem Käufer bekannt und dieser kann später keine Gewährleistung einfordern. Andererseits kann der Verkäufer eine Haftung durch Klauseln generell ausschließen. Dazu reichen Formulierungen aus, die das Haus oder die Wohnung im aktuellen Zustand übertragen. Typische Klauseln sind „der Verkäufer haftet nicht für Mängel“ oder „gekauft, wie es steht und liegt“.

Wichtig: Die Haftung für Rechtsmängel lässt sich nicht ausschließen. Solche Formulierungen sind nur für Sachmängel möglich. Ebenfalls nicht ausschließbar sind arglistig verschwiegene Mängel.

Bautypische Mängel

Typischerweise sind Mängel von der Gewährleistung ausgeschlossen, die dem Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrags nicht bekannt waren. Das gilt ganz besonders für typische Baumängel der Immobilienart oder für das Baujahr. Gemessen am jeweiligen Standard und Alter der Immobilie muss der Käufer mit einigen Defiziten rechnen.

Haftung bei Mängeln

Wird ein Mangel nach dem Verkauf erkannt, kann der Käufer die Beseitigung auf Kosten des Verkäufers verlangen. Ist dies nicht möglich, kann er sogar auf Kosten des Verkäufers den Schaden selbst beheben oder beheben lassen.

Es gibt aber eine Einschränkung. Denn die Kosten für die Mangelbeseitigung darf die durch diesen Schaden entstandene Wertminderung der Immobilie nicht überschreiten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4. April 2014 (Az.: V ZR 275/12) festgelegt.

Ist eine Mangelbeseitigung nicht möglich, hat der Käufer mehrere Möglichkeiten:

• Er kann vom Kauf zurücktreten.
• Er kann den Kaufpreis nachträglich mindern.
• Er kann zusätzlich Schadensersatz verlangen.

In der Regel entbrennt aus solchen Forderungen ein Streit. Denn je nach Defizit und Folgen kann der Streitwert schnell eine nennenswerte Geldsumme erreichen. Daher sollten beide Seiten sich darauf einigen, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser begutachtet den Schaden oder das Defizit und schätzt die preisliche Relevanz ein. Bei diesem Vorgehen ist außerdem feststellbar, wie lange der Mangel bereits bestand und ob er bei Abschluss des Kaufvertrags bereits vorlag. Auf Basis eines Gutachtens können sich beide Seiten außergerichtlich einigen. Ist dies nicht möglich, kann der Käufer den Rechtsweg beschreiten.

Haftung bei arglistigem Verschweigen

Der Verkäufer haftet grundsätzlich nicht für versteckte Mängel. Allerdings gilt dies nur, wenn er diese bei Abschluss des Kaufvertrags nicht kannte.

Entdeckt der Käufer später innerhalb der Gewährleistungsfrist Schäden an der Immobilie, kann er auf Haftung drängen. Das Problem hierbei ist jedoch, dass er in der Nachweispflicht ist. Er muss nachweisen, dass der Verkäufer ihm vertragsrelevante Details verschwiegen hat.

Es ist in der Praxis selbst mit einem Sachverständigen kaum möglich, ein solches Vergehen zu beweisen. Das gilt auch, wenn ein Bausachverständiger für das Auftreten des entsprechenden Streitpunkts einen Zeitraum vor dem Vertragsabschluss feststellt. Denn der Verkäufer muss diesen Mangel gekannt und bewusst verschwiegen haben. Genau dieser Nachweis ist jedoch selten beweiskräftig zu erbringen.

Praxistipp: Protokoll und Mängelliste führen

In der Praxis kommt es immer wieder zu Streit, wenn der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel entdeckt, die ihm vorher nicht bewusst waren. Nicht immer muss ein arglistiges Verschweigen vorliegen. Häufig streiten sich beide Parteien allein schon darüber, ob bestimmte Details bei der gemeinsamen Besichtigung der Immobilie besprochen wurden.

Damit beide Seiten sich absichern und die größtmögliche rechtliche Sicherheit haben, sollten sie eine Mängelliste führen und alle besprochenen Details in einen Vertragszusatz aufnehmen. Ähnlich wie bei einem Wohnungsübergabeprotokoll können so beide Seiten bestätigen, welche Mängel sie gemeinsam festgestellt haben und über welche relevanten Punkte sie gesprochen haben. Dabei können auch bereits anberaumte oder abgeschlossene Sanierungsarbeiten aufgelistet werden. Ideal ist es, für diese Mängelliste einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Durch ein solches Vorgehen reduziert sich der Streit um Mängelhaftung zusätzlich.