Indexmiete: Was bedeutet das genau?

Mieterhöhungen sind ein Konfliktfeld. Der Vermieter möchte eine angemessene Miete für seine Immobilie, der Mieter möglichst wenig zahlen. Soll die ursprünglich vereinbarte Miethöhe nach einigen Jahren steigen, kann das zu einem Streit führen. Das lässt sich durch eine Indexmiete vermieden. Diese ist vertraglich fixiert und beugt Ärger vor. Diese Form der Mietpreisgestaltung hat Vor- und Nachteile und unterliegt besonderen Regeln.

Was ist eine Indexmiete?

Die meisten Mietverträge beinhalten eine festgeschriebene Kaltmiete. Jede Mieterhöhung muss der Vermieter ankündigen und der Mieter muss dieser zustimmen. Bei einer Indexmiete ist das anders. Beide Parteien legen bereits im Mietvertrag fest, dass die Miete zukünftig regelmäßig an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst wird.

Der Vermieter darf bei solchen Verträgen die Miete regelmäßig, jedoch jeweils frühestens nach mindestens zwölf Monaten erhöhen. Diese Erhöhung muss er schriftlich ankündigen und dabei die neue Miethöhe (oder den Aufschlag) mitteilen.

Grundlage ist die Inflationsrate

Die Höhe der Anpassung ist festgelegt. Das bedeutet: Der Vermieter darf keinen beliebigen Preis nutzen. Er muss sich an der Inflationsrate orientieren. Genauer: Die Mietpreisänderungen richten sich nach der Veränderung des Verbraucherpreisindex. Diesen ermittelt das Statistische Bundesamt anhand eines Warenkorbsystems. Darin enthalten sind eine Vielzahl von Produkten und typische Lebenshaltungskosten.

Alle paar Jahre setzt das Statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex auf die Basissumme von 100 neu fest. Die Teuerungsrate fließt in den folgenden Jahren als Aufschlag auf diese Basissumme ein. Steigt der Preisindex vom Ausgangsjahr um sechs Punkte, ergibt sich ein neuer Verbraucherindex von 106. Aus dieser Indexänderung lässt sich die zulässige Erhöhung einer Indexmiete ermitteln.

Indexmiete: Berechnung der Mieterhöhung

Da die Änderungen Jahr für Jahr auf den Basiswert aufgeschlagen werden, muss der Vermieter den jeweils gültigen prozentualen Anstieg berechnen. Nur dann kann er die reale Mietpreissteigerung ermitteln. Dazu steht ihm eine Formel zur Verfügung. Diese lautet:

(Neuer Indexwert ÷ alter Indexwert) × 100 – 100 = prozentualer Anstieg

Ein Beispiel verdeutlicht die Anwendung. Liegt der Ausgangswert bei einem Verbraucherpreisindex von 110 im Vorjahr und bei 113 im aktuellen Jahr, werden beide Werte dividiert. Das ergibt eine Zwischensumme von (113/110 =) 1,02727. Dieser Betrag wird mit 100 multipliziert und ergibt 102,727. Abzüglich 100 bleiben 2,727 als prozentuale Steigerung übrig.

Dieser prozentuale Anstieg ist Basis für die Mietpreiserhöhung. Der Vermieter multipliziert die bisherige Miete mit diesem Faktor und ermittelt so den Anstieg. Bei einer Kaltmiete von 750 Euro im Monat ergibt sich so für die Beispielrechnung ein Anstieg um 20,45 Euro auf 770,45 Euro (750 Euro x 2,727/100).

Wichtig: Da das Statistische Bundesamt die Basiswerte alle paar Jahre anpasst, kann die korrekte Berechnung insbesondere für lang laufende Indexmietverträge trickreich sein. Die Behörde stellt für solche Fälle einen sogenannten Wertsicherungsrechner zur Verfügung.

Rechtliche Grundlagen und Besonderheiten der Indexmiete

Die genauen Details der Indexmiete sind in § 557 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt. Eine solche Vereinbarung ist also gesetzeskonform. Aber es gibt einige Besonderheiten, die sich daraus sowohl für Mieter als auch für Vermieter ergeben.

1. Die Indexmiete muss im Mietvertrag explizit vereinbart sein.
2. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen.
3. Der Vermieter darf die Miete nicht aus anderen Gründen (z. B. wegen örtliche Vergleichsmiete) anpassen.
4. Der Vermieter darf keine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen verlangen, Ausnahmen sind Maßnahmen, die er nicht zu verantworten hat (zum Beispiel durch gesetzliche Vorgaben).
5. Die Mietanpassung muss in Textform mit Hinweis auf die genaue Änderung des Verbraucherindex und die konkrete Änderung der Kaltmiete erfolgen.
6. Die neue Miete ist erst im übernächsten Kalendermonat nach Zugang der Information gültig.
7. Eine Zustimmung des Mieters zur Anpassung ist anders als bei Standardverträgen nicht erforderlich.

Wichtig: Diese Regeln beziehen sich auf die im Vertrag genannte Kaltmiete. Sollte es sich um eine sogenannte Bruttokaltmiete handeln, fällt auch diese unter § 557 b BGB.

Indexmiete: Vorteile und Nachteile für Vermieter

Für Vermieter bietet eine Vereinbarung über eine Indexmiete einen großen Vorteil: Die Kaltmiete lässt sich regelmäßig ohne Zustimmungspflicht des Mieters in Höhe der Verbraucherpreisentwicklung anpassen. Das schafft Planungssicherheit, beugt Konflikten vor und gleicht Inflationsverluste aus. Zusätzlich erlaubt eine solche Vereinbarung einen Mietpreisanstieg auch dann, wenn eigentlich die gesetzliche Mietpreisbremse gilt.

Vermieter profitieren von einer Kopplung an die Verbraucherpreisentwicklung besonders dann, wenn die Lebenshaltungskosten stärker steigen als die örtliche Vergleichsmiete. Steigen die lokalen Vergleichsmieten jedoch stärker, hat der Vermieter einen Nachteil.

Ein weiterer Nachteil besteht im Ausschluss von Anpassungen nach Modernisierungen. Steigert der Immobilienbesitzer den Standard des Hauses oder der Wohnungen, kann er diese Verbesserungen nicht auf den Mietpreis umlegen. Die einzige Ausnahme sind gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme. Diese darf er in der erlaubten Höhe auch außerhalb der der Zwölfmonatsfristen auf die Miete aufschlagen.

Nicht zu unterschätzen ist der Aufwand. Der Vermieter muss rechtzeitig an das Anhaben der Kaltmiete denken und jedes Mal den erlaubten Anstieg berechnen. Dabei ist die Wartezeit von zwei weiteren Monaten nach Ankündigung einzuplanen.

Indexmiete: Vorteile und Nachteile für Mieter

Mieter profitieren von einer Indexmiete durch in der Regel moderate Anpassungen, die sich ausschließlich nach der Verbraucherpreisentwicklung richten. Die Inflationsrate liegt üblicherweise um einen prozentualen Satz von ca. zwei Prozent herum. Eine Kaltmiete von 800 Euro im Monat steigt also bei einer Anpassung um rund 16 Euro. Im Vergleich zu Mietsprüngen bei anderen Verträgen kann dieser Anstieg relativ gering sein. Mieter haben speziell in Gebieten mit einem schnell steigenden Mietpreis dadurch Vorteile.

Dieser Vorteil hat zugleich einen Nachteil: Wie hoch die Miete im nächsten Jahr genau sein wird, lässt sich schwer abschätzen. Speziell in Krisenzeiten bei steigender Inflation kann eine vom Vermieter aktiv genutzte Indexmiete ein finanzieller Nachteil sein.

Gleiches gilt für nachgeholte Anpassungen. Es ist zum Beispiel zulässig, dass ein Vermieter die Miete erst nach mehreren Jahren anpasst. Dadurch kann der Anstieg überdurchschnittlich hoch sein.

Bei einem Rückgang des Verbraucherpreisindex (Deflation) können Mieter ihrerseits jedoch auf ein Reduzieren der Kaltmiete drängen. Die Berechnung verläuft hier analog zum Anstieg, nur dass die Kaltmiete zu reduzieren ist.

Abgrenzung zu Staffelmiete

Die Indexmiete ist nicht mit einer Staffelmiete zu verwechseln. Bei dieser gibt es nach einer im Mietvertrag vorher bestimmten Zeitdauer eine automatische Mietpreisanpassung. Diese ist von beiden Parteien unabhängig von anderen Einflussgrößen vereinbart. In der Regel sind fixe Anstiege der Kaltmiete nach einer bestimmten Anzahl von Jahren vereinbart.