Staffelmiete: Was ist das eigentlich genau?

Um das Problem von zustimmungspflichtigen Mieterhöhungen aus dem Weg zu gehen, setzen einige Vermieter auf eine Staffelmiete. Diese erlaubt klar festgelegte Anstiege der Nettokaltmiete, hat aber neben Vorteilen auch Nachteile. Das gilt für beide Seiten: Miete rund Vermieter. Was genau ist eine Staffelmiete?

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ähnelt auf dem ersten Blick der Indexmiete. Während diese die Mietsteigerungen an die Änderungen des Preisindex koppelt, beinhaltet die Staffelmiete bereits bei Abschluss des Mietvertrags festgesetzte nominale Mietänderungen in der Zukunft. Das bedeutet: Beide Vertragsparteien vereinbaren eine oder mehrere feste Mietpreiserhöhungen für die kommenden Jahre.

Ist eine Staffelmiete heute noch erlaubt?

Eine Staffelmiete ist eine der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genannten Formen der Vertragsgestaltung zwischen Mieter und Vermieter. Grundlage ist § 557 a BGB. Daher ist diese Art der vorab festgelegten zukünftigen Mietpreise explizit erlaubt. Allerdings unterliegt sie einigen Besonderheiten.

Besonderheiten der Staffelmiete

Das BGB nennt Eckwerte, die Auswirkungen auf die Gestaltung des Mietvertrags und der Kaltmiete haben, wenn beide Parteien mit einer Staffelung der Miete einverstanden sind. Dazu zählen die folgenden Punkte:

• Eine Staffelmiete muss im Mietvertrag schriftlich festgehalten sein. Es ist wenigstens eine Erhöhung festzuhalten.
• Die Steigerungen müssen in Euro angegeben sein. Die Angabe einer (alleinigen) prozentualen Steigerung ist unzulässig.
• Jeder vereinbarte Mietpreis muss mindestens zwölf Monate gültig sein, bevor eine Erhöhung greifen darf.
• Die im Vertrag vereinbarten Kaltmieten dürfen über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.
• Die jeweiligen Mietstaffeln dürfen die ortsübliche Miete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten, wenn in der Kommune die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Liegt eine Mietstaffel über diesem Wert, ist sie ungültig. Es gilt dann der Zeitpunkt der jeweils ersten Mietzahlung. Ausgenommen sind Altverträge, die vor Einführen der Mietpreisbremse geschlossen wurden.
• Die mit der Mietpreisbremse eingeführte Kappungsgrenze greift bei Staffelmieten nicht. Das bedeutet, die Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 Prozent (in einigen Kommunen 15 Prozent) ansteigen.
• Die Erhöhungen müssen unterhalb der Grenze zum Mietwucher bleiben, die in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) genannt ist.
• Eine Mietpreiserhöhung aus anderen Gründen wie zum Beispiel nach Modernisierungsmaßnahmen ist unzulässig.
• Der vertraglich vereinbarte Anstieg der Kaltmiete gilt ohne weitere schriftliche Ankündigung durch den Vermieter und ohne weitere Zustimmung des Mieters.
• Eine möglicherweise vereinbarte Mindestvertragsdauer darf vier Jahre nicht übersteigen.

FAQ zur Staffelmiete

Aus diesen Eckwerten ergeben sich einige spezielle Konstellationen. Daraus resultieren folgende häufige Fragen (FAQ):

Falls der Vermieter nicht bemerkt, dass der Mieter der vereinbarten Mietpreiserhöhung nicht nachkommt, darf er dann die zu wenig bezahlten Beträge nachfordern?

Ja. Das darf er. Aber nur die Beträge, die innerhalb von drei Kalenderjahren aufgelaufen sind. Zur Einhaltung der Frist gilt das Jahresende als letztmöglicher Termin. War eine Anhebung beispielsweise für den 1. September 2019 vereinbart, muss der Vermieter die nicht gezahlte Erhöhung folglich bis zum 31. Dezember 2022 einfordern.

Falls ein Vermieter vergisst, einen Bankeinzug zu ändern und so zu geringe Beträge abbucht, muss der Mieter dann nachzahlen?

Vermutlich nicht. Ein Urteil hat die Mieter in diesem Fall von einer Nachzahlung freigestellt (Landgericht Hamburg, Az. 334 S 118/96).

Welche Formulierungen für eine Staffelmiete im Mietvertrag sind rechtlich wirksam?

Im Mietvertrag sollte der genaue Endbetrag der Steigerung und möglichst der konkrete Betrag der neuen Kaltmiete sowie das exakte Datum genannt sein. Zum Beispiel: „Die Kaltmiete erhöht sich am 1. Oktober 2022 um 37,50 Euro auf 457,50 Euro.“

Welche Formulierungen bei der Festsetzung der Staffelmiete sind unwirksam?

Unwirksam sind zum Beispiel Sätze wie „steigt nach zwei Jahren um drei Prozent an“ oder „Die Kaltmiete erhöht sich auf einen Quadratmeterpreis von 9,45 Euro“.

Was passiert, wenn eine vereinbarte Kaltmiete zu Beginn einer Staffelperiode unwirksam ist?

Liegt die Kaltmiete in Regionen mit einer Mietpreisbremse mehr als zehn Prozent zu Beginn der Mietzahlung über der örtlichen Vergleichsmiete oder ist eine Formulierung unzulässig, muss der Mieter nur die ursprünglich vereinbarte Kaltmiete bzw. die letzte gültige Staffelmiete zahlen. Gleiches gilt für Mietwucher nach § 5 WiStrG.

Was passiert am Ende der letzten vereinbarten Mietstaffel?

Sollte im Vertrag die einzelnen Staffelzeiträume genannt sein und diese vor Auszug des Mieters enden, läuft der Vertrag mit der letzten Staffelmiete als Kaltmiete normal weiter. Zukünftige Mietpreiserhöhungen muss der Vermieter dann ankündigen. Zudem erfordern sie die Zustimmung des Mieters.

Darf ein Vermieter jährliche Anhebungen um einen festen Betrag definieren?

Ja, das darf er. Im Mietvertrag kann zum Beispiel eine jährliche Steigerung der Kaltmiete um 17,40 Euro vereinbart sein. Das gilt bis zum Ende des Mietvertrags.

Darf ein Mietvertrag auf eine Indexmiete oder eine normale Miete umgestellt werden?

Ja, beide Parteien können jederzeit eine andere vertragliche Miete festlegen. Sie müssen jedoch beide schriftlich zustimmen bzw. einen neuen Mietvertrag unterschreiben.

Staffelmiete: Vorteile und Nachteile für Vermieter

Für Vermieter kann ein Festlegen zukünftiger Mietpreisänderungen im Vorfeld vorteilhaft sein. Das gilt insbesondere, wenn die örtliche Vergleichsmiete gering ist oder voraussichtlich nur im geringen Umfang steigen wird. Durch diese Form der Mietpreisanhebung lassen sich schnelle Anstiege unkompliziert und ohne erneute spätere Zustimmung des Mieters vereinbaren. Die Wartezeit beträgt dabei nur zwölf Monate und nicht 15 wie sonst üblich.

Sofern die Mietpreisbremse für den Standort der Immobilie gilt, müssen die vereinbarten Kaltmieten jedoch im Rahmen der zulässigen Erhöhung bleiben. Auch wenn die Kappungsgrenze nicht gilt, kann es schwierig sein, den erlaubten Anstieg im Vorfeld gut abzuschätzen. Schlimmstenfalls kann ein im Voraus zu hoch angesetzter Staffelpreis zum Zeitpunkt der Erhöhung rechtlich unzulässig sein. Ein weiterer Nachteil kann die Abwicklung der Mietzahlung sein. Vergisst der Mieter die Erhöhung, muss der Vermieter frühzeitig handeln oder er verliert seinen Anspruch. Das gilt umso mehr, wenn er selbst einen zu geringen Betrag abbucht.

Eder größte Nachteil für Vermieter ist der Ausschluss von Mietpreisanpassungen aus anderen Gründen. Modernisierungsmaßnahmen und andere mietpreisrelevanten Verbesserungen der Wohnung lassen sich erst nach Ende der Staffelvereinbarung auf die Miete umlegen.

Eine solche Mietvereinbarung bietet Planungssicherheit. Das gilt nicht nur für die Mietpreishöhe. Denn der Vermieter kann außerdem einen Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren koppeln. Das kann ein geeignetes Mittel sein, um starke Fluktuation zu verhindern. Allerdings muss der Mieter solchen Klauseln zustimmen.

Staffelmiete: Vorteile und Nachteile für Mieter

Für Mieter kann eine Staffelmiete ebenfalls Vorteile haben. Sie können die Kostenentwicklung der nächsten Jahre bereits im Vorfeld abschätzen. Insbesondere lohnt sich die vorherige Festlegung auf eine bestimmte Miete, wenn die Anstiege unter der zu erwartenden Preisentwicklung bleiben. Das schafft Planungssicherheit und schützt zugleich vor ungeplanten Mietpreiserhöhungen bei Modernisierungen oder rasanten Anstiegen am Wohnungsmarkt.

Die Erhöhungen können jedoch stärker steigen als die ortsübliche Vergleichsmiete und sogar die Kappungsgrenze überschreiten. Nur in Regionen mit Mietpreisbremse sind Mieter vor einem überproportionalen Anstieg geschützt.

Da die Staffelmiete bereits im Vertrag vereinbart ist, muss der Mieter selbst daran denken, zum jeweiligen Stichtag die Zahlungen oder den Dauerauftrag anzupassen. Das erfordert mehr Aufmerksamkeit.

Nachteilig ist eine Staffelmiete, wenn sie an einen Kündigungsausschluss gekoppelt ist. Solche Regelungen binden den Mieter an die Wohnung und schränken ihn zum Beispiel bei der Jobsuche ein.