Volltilgerdarlehen: attraktive Alternative bei sicherem Einkommen

Beim Kauf einer Immobilie stehen Sie vor der Finanzierungsfrage. Selten ist ausreichend Eigenkapital vorhanden. Der übliche Weg ist ein Annuitätendarlehen. Doch es gibt dazu Alternativen. Eine sehr attraktive Möglichkeit ist ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Rahmenbedingungen passen. Was ist ein Volltilgerdarlehen? Welche Besonderheiten weist dieses auf und wann lohnt es sich für Sie, diese Immobilienfinanzierungsform zu wählen?

Was genau ist ein Volltilgerdarlehen?

Der Name weist bereits auf die Besonderheit dieses Darlehens hin: Am Ende der vereinbarten Laufzeit sind Sie schuldenfrei. Damit bietet das Volltilgerdarlehen ein Höchstmaß an Planungssicherheit.

Diese Form der Immobilienfinanzierung beinhaltet mehrere Komponenten:

• Eine feste Laufzeit, bis zu der Sie den gesamten Kredit abgezahlt haben.
• Einen festen Zinssatz, der bis zum Ende der Laufzeit gilt.
• Einen vergleichsweisen großen anfänglichen Tilgungsanteil, der eine schnelle Rückzahlung ermöglicht.
• Gegenüber anderen Kreditformen ist die insgesamt zu zahlende Zinssumme meistens geringer.

Ein wichtiges Merkmal für die Praxis ist die Laufzeit. Die typische Spanne bis zur kompletten Begleichung des Kredits beläuft sich meistens auf zehn bis 20 Jahre. Durch das schnelle Abzahlen fallen weniger Zinszahlungen an, der Kredit wird tendenziell günstiger. Zugleich ist er mit größeren Monatsraten verbunden.

Abgrenzung zum Annuitätendarlehen

Im Prinzip funktioniert diese Finanzierungsform ähnlich wie ein Annuitätendarlehen. Der wichtigste Unterschied ist die fest vereinbarte Laufzeit. Dadurch benötigen Sie am Ende der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung. Das heißt auch: Sie sind im Regelfall schneller schuldenfrei. Diesen Vorteil bezahlen Sie jedoch mit einer größeren anfänglichen Tilgung.

Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen?

Wenn Sie sich für diese Finanzierungsform beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung entscheiden, sollten Sie genau kalkulieren. Denn die Kombination aus Zinsbindung und Laufzeit bedingt eine größere monatliche Kreditlast.

So läuft es ab: Wenden Sie sich an Ihre Bank oder Ihren Kreditdienstleister. Dazu sollten Sie sich zuvor entscheiden, in welchem Zeitraum Sie die gesamte erforderliche Kreditsumme samt Zinsen zurückzahlen möchten. Aus dieser Laufzeit kalkuliert der Kreditgeber einen Zinssatz. Dieser wird für die gesamte Laufzeit hochgerechnet, um die finale Tilgungssumme zu ermitteln. Diese Tilgungssumme wird nun wiederum in monatliche Raten aufgeteilt. Diese Summe müssen Sie dann Jeden Monat aufbringen.

Es sind zwei Dinge zu beachten:

• Zum einen steigt die monatliche Belastung nicht nur mit der gesamten Kreditsumme, sondern auch bei abnehmender Laufzeit. Je kürzer diese ist, desto höher werden die Monatsraten.
• Zum anderen erhalten Sie in der Regel deutlich verbesserte Konditionen, wenn Sie eine möglichst kurze Laufzeit wählen. Häufig ist der Zinssatz um ca. 0,3 Prozentpunkte niedriger.

Dabei spielen wie bei allen Darlehen die individuellen Voraussetzungen sowie das Marktumfeld eine Rolle.

Sonderkonditionen und Vorfälligkeitsgebühr

Durch die zuvor fest kalkulierte Laufzeit ist es beim Volltilgerdarlehen nicht üblich, Sonderzahlungen zu leisten. Durch die zusätzlichen Zahlungen verändert sich die Restlaufzeit und der Bank entgehen Zinseinnahmen. Sollten solche Tilgungszahlungen vereinbart sein, ist in der Regel eine Vorfälligkeitsgebühr zu leisten, mit denen Sie für die Bank die entgangenen Zinszahlungen kompensieren müssen.

Welche Vorteile und Nachteile bietet das Volltilgerdarlehen?

Wie bei allen Finanzierungsformen gibt es Vorteile und Nachteile. Daher sollten Sie vor der Entscheidung sehr gut abwägen, ob ein Volltilgerdarlehen für Sie die beste Möglichkeit ist, den Haus- oder Wohnungskauf zu finanzieren.

Zu den wichtigsten Vorteilen gehören folgende Aspekte:

• kein Zinsänderungsrisiko,
• Planungssicherheit,
• schnelle Rückzahlung,
• Zinsvorteil bei kurzer Laufzeit,
• keine Anschlussfinanzierung erforderlich.

Die Nachteile umfassen insbesondere die folgenden Punkte:

• geringe Flexibilität,
• große monatliche Gesamtbelastung,
• keine Sonderzahlungen (oder Vorfälligkeitsgebühren),
• Wechsel der Bank faktisch unmöglich,
• Zahlungsausfälle verteuern den Kredit.

Für wen eignet sich diese Finanzierung?

Mit diesem Darlehen profitieren Sie zwar von Planungssicherheit sowie einer schnellen Rückzahlung. Aber Sie tragen wegen der größeren Tilgung eine höhere monatliche Last. Daher sollten Sie über ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen verfügen, um ein Volltilgerdarlehen in Erwägung zu ziehen. Das die Last zudem mit der Kreditsumme ansteigt, sind für sehr große Darlehen andere Finanzierungsformen häufig sinnvoller.

Zinstrend beobachten

Auch die Zinsentwicklung spielt eine große Rolle. Sie sparen mit einem solchen Darlehen durch das raschere Abbezahlen eine nennenswerte Summe an Zinszahlungen. Allerdings sollte der Zins zum Marktumfeld passen. Es ist über mehrere Jahre kaum abschätzbar, wie die Bauzinsen sich entwickeln. Den Trend sollten Sie jedoch beobachten.

Bei sinkenden Zinsen eignet sich ein solcher Kredit nicht, da Sie sich durch die enthaltene Zinsbindung auf den im Vergleich aktuell höheren Marktzins festlegen. Besonders günstig ist ein solches Darlehen dagegen in einem Niedrigzinsumfeld oder bei erwartbar steigenden Zinsen. Die Banken werden bei steigenden Zinsen jedoch ihrerseits einen Sicherheitsaufschlag in die Zinsbindung einplanen. Sie sollten dann abwägen, ob der Aufschlag über die gesamte Laufzeit gerechtfertigt ist. Ist dieser zu hoch, könnte er insgesamt zu einer Mehrbelastung führen.

Beratung empfehlenswert

Bei der Auswahl von Immobilienkrediten sollten Sie sich grundsätzlich beraten lassen. Holen Sie stets mehrere Angebote ein. Einige Anbieter sind zudem auf eine für Sie kostenlose Beratung spezialisiert. Ein solcher Expertenrat kann hilfreich sein, um die beste Form eines Immobiliendarlehens zu finden und die Angebote zu sondieren. Dazu zählen auch Volltilgerdarlehen.