Annuitätendarlehen: Wie funktioniert dieser Immobilienkredit?
Wenn Sie Ihre Traumimmobilie kaufen möchten, benötigen Sie viel Geld. Gleiches gilt für Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten. Dabei können die Ausgaben schnell Summen erreichen, die Sie nicht mehr aus eigener Tasche begleichen können. In diesem Fall ist ein Immobilienkredit eine sinnvolle Option. Besonders verbreitet ist das Annuitätendarlehen. Was genau ist das? Wir geben Ihnen Tipps rund um diese Finanzierung.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist vielleicht die bekannteste Form der Immobilienfinanzierung. Es handelt sich um ein Darlehen, das in der Regel im Grundbuch eingetragen wird. Damit hat die Bank eine Sicherheit für den Fall, dass Sie die Rückzahlungen nicht mehr leisten können.
Diese Form der Finanzierung ist auch als Abzahlungsdarlehen oder Tilgungsdarlehen bekannt. Es handelt sich um einen klassischen Kredit. Aber es gibt eine Besonderheit. Denn Sie zahlen jeden Monat eine feste Summe an den Kreditgeber - meistens die Bank. Das hat einen erheblichen Einfluss auf den Verlauf der Tilgung.
Wie setzt sich die Kreditrate zusammen?
Die monatliche Kreditlast bleibt typischerweise über die Laufzeit des Darlehens gleich. Das gilt, sofern Sie eine Zinsbindung über mehrere Jahre eingegangen sind. Diese monatliche Summe setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
- Kreditzinsen, mit denen Sie für die Bereitstellung des Darlehens bezahlen.
- Tilgungssummen, mit denen Sie den Kredit Stück für Stück zurückzahlen.
Beides zusammen ergibt eine Summe, die auf das Jahr berechnet als Annuität bezeichnet wird. Darin basieren die Kreditzinsen auf einem Prozentwert der jeweils aktuellen gesamten Darlehenssumme. Ein Beispiel aus den letzten von Niedrigzinsen geprägten Jahren sind hoch angesetzte drei Prozent als Kreditkosten.
Sie zahlen aber nicht nur monatlich Zinsen für das geliehene Geld, sondern tilgen auch das Darlehen Stück für Stück. Die Differenz aus der zu zahlenden monatlichen Gesamtsumme und den zu leistenden Zinsen in Euro, ist die Tilgungssumme. Diese steht allein zum Abbau der Restschuld zur Verfügung.
Zinsen und Tilgung bilden zusammen die Annuität. Die Formel der Rate für ein Annuitätendarlehen lautet entsprechend:
Annuität = Zinsrate + Tilgungsrate
Bei konstanten Raten verändern sich die Anteile
Nun kommt der große Vorteil des Annuitätendarlehens: Da Sie nur für die Restschuld Zinsen zahlen und Sie jeden Monat einen Teil des Kredits tilgen, sinkt der Anteil der Zinszahlungen am Monatsbetrag kontinuierlich. Es bleibt also jeden Monat etwas mehr von der zu zahlenden Gesamtsumme für die Tilgung übrig. Die Entwicklung von Zinsen und Tilgung ist also gegenläufig. Auf diese Weise bauen Sie das Darlehen anfangs nur langsam ab, allerdings gewinnt das Reduzieren der Restschuld im Laufe der Zeit deutlich an Tempo.
Wichtig: Das gilt bei einer Zinsbindung, bei der Sie für eine Dauer von zum Beispiel zehn oder 15 Jahren mit dem Kreditgeber einen festen Kreditzins vereinbaren. Im Falle variabler Zinssätze kann der Anteil der Zinssumme mit den Zinsen schwanken. Daher sollten Sie Annuitätendarlehen vorrangig nur mit einer Zinsbindung vereinbaren. Sonst droht bei steigenden Zinsen der Tilgungseffekt auszubleiben und Sie bauen die Restschuld nicht schnell genug ab.
Beispiel für die Berechnung eines Annuitätendarlehens
Das Zusammenspiel zwischen Zinsen und Tilgung ist anfangs schwer zu verstehen. Ein Beispiel zeigt Ihnen, wie schon die ersten Monate eine Veränderung bedeuten.
Nehmen Sie an, Sie kaufen ein Haus und benötigen nach Einsatz Ihres Eigenkapitals ein Restdarlehen von 250.000 Euro. Ihre Bank gewährt Ihnen diesen Kredit als Annuitätendarlehen und Sie lassen noch den Zinssatz auf zehn Jahre festschreiben. Dieser liegt bei drei Prozent. Da sie gut verdienen und den Kredit schnell tilgen möchten, starten Sie mit einer Tilgung von ebenfalls drei Prozent.
Ihre anfängliche Zinslast im ersten Monat beträgt 625 Euro (250.000 Euro x 0,03/12). Ihre gewünschte Tilgungssumme beträgt ebenfalls 625 Euro. Ihr monatliche Rate liegt damit bei 1.250 Euro. Dieser sogenannte Kapitaldienst bleibt jeden Monat gleich.
Rechnen Sie: Sie zahlen im ersten Monat 625 Euro ab. Es bleibt eine Restschuld von 249.375 Euro. Bei gleicher monatlichen Last zahlen Sie nun nur noch 623,44 Euro Zinsen, der Tilgungsanteil steigt auf 626,56 Euro. Das heißt: Bereits nach einem Monat gibt es eine kleine Änderung. Im nächsten Monat beträgt die Restschuld nur noch 248.748,44 Euro. Der Anteil der Zinsen fällt bereits auf 621,87 Euro. Der Anteil der Tilgung steigt entsprechend auf 628,13 Euro.
Das lässt sich auch in Jahressummen ermitteln. Dazu nehmen Sie vereinfacht die Jahressummen für Zins, Tilgung und Restdarlehen aus dem Beispiel oben.
| Jahr | Annuität/Jahr | Zinsen/Jahr | Tilgung/Jahr | Restdarlehen |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 Euro | 7.500,00 Euro | 7.500,00 Euro | 242.500,00 Euro |
| 2 | 15.000,00 Euro | 7.275,00 Euro | 7.725,00 Euro | 234.775,00 Euro |
| 3 | 15.000,00 Euro | 7.043,25 Euro | 7.956,75 Euro | 226.818,25 Euro |
| 4 | 15.000,00 Euro | 6.804,55 Euro | 8.195,45 Euro | 218.622,80 Euro |
| 5 | 15.000,00 Euro | 6.558,68 Euro | 8.441,32 Euro | 210.181,48 Euro |
Nach fünf Jahren hat sich aus der anfänglichen Parität von Zinsen und Tilgung bereits eine Schere von fast 2.000 Euro zugunsten der Tilgung entwickelt. Zugleich haben Sie bereits knapp 40.000 Euro abgezahlt.
Der Anteil der Tilgung sollte möglichst groß sein
Erfahrungsgemäß lassen sich mit niedrigen Zinsen und einer ausreichend großen Tilgungssumme in den ersten zehn Jahren wenigstens rund ein Viertel der Kreditsumme abzahlen. Je mehr Sie monatlich tilgen, desto schneller reduziert sich die verbleibende Darlehenssumme.
Sind Sie dagegen gezwungen, den anfänglichen Tilgungsanteil sehr niedrig anzusetzen, bleiben Sie auch nach zehn auf einer enormen Kreditlast sitzen. Extrembeispiel: Wenn Sie gar nicht tilgen würden, zahlen Sie Monat für Monat Zinsen, die Kreditsumme bleibt aber gleich. Sie bauen nichts ab.
Das Annuitätendarlehen funktioniert daher nur dann für Sie vorteilhaft, wenn Sie von Anfang an einen nennenswerten Betrag tilgen können. Das funktioniert in einem Niedrigzinsumfeld wie in den letzten Jahren sehr gut. Denn unabhängig vom Einkommen, ist der Zinsanteil vergleichsweise niedrig. Steigende Zinsen bedeuten bei gleichem Einkommen eine höhere Zinslast und eine niedrigere Tilgung. Sie zahlen länger ab.
Varianten möglich
Das Annuitätendarlehen ist das gängigste Immobiliendarlehen in Deutschland. Wenn Sie einen Kredit für Ihre Immobilie oder den Immobilienkauf benötigen, wird Ihnen die Bank in der Regel diesen Kredit vorschlagen.
Es gibt jedoch verschiedene Varianten. Das Grundsystem bleibt jeweils gleich, es ändern sich jedoch einige Komponenten. Dazu gehören:
- Festzinsvereinbarung: Die Laufzeit für fest vereinbarte Zinsen kann schwanken. Typisch sind zehn oder 15 Jahren. Im Umfeld von steigenden Zinsen lohnt sich tendenziell eine längere Zinsbindung. Diese treibt jedoch den Zinssatz nach oben, denn die Banken preisen einen Risikoaufschlag ein. Außerdem kann eine lange Zinsbindung nachteilig sein, wenn die Kreditzinsen fallen. Wichtig für Sie: Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt Ihnen nach zehn Jahren eine Sonderkündigungsmöglichkeit ein, auch wenn Sie eine längere Zinsbindung vereinbart haben. Ein Nachteil ist, dass Sie die Kreditlast in der Regel nicht in der Laufzeit abzahlen können. Daher benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, für die das Marktumfeld nur sehr grob abzuschätzen ist.
- Forward-Darlehen: In Kombination mit einer Zinsbindung können Sie mit Ihrer Bank ein Forward-Darlehen vereinbaren. Das ist ein fest vereinbarter Kredit mit fixen Konditionen, den Sie erst in der Zukunft abrufen. Diese Finanzierungsform ist nur in Kombination mit anderen Darlehensformen sinnvoll oder bei fest geplanten Modernisierungsarbeiten in der Zukunft.
- Sondertilgungsmöglichkeiten: Lassen Sie sich Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen, steigt in der Regel Ihr Zinssatz um einige Zehntel. Aber Sie können immer dann, wenn Sie genug Kapital übrig haben, Sonderzahlungen leisten, die direkt die Restschuld reduzieren. Dadurch sinkt die Darlehenssumme schneller. Dieses Vorgehen bietet mehr Flexibilität und Sicherheit für Sie.
- Flexible Zinsen: Auch bei einer Zinsbindung können Sie einen Zinskorridor mit Ihrer Bank vereinbaren. Dabei steigt und fällt der tatsächliche Zins einerseits mit dem Leitzins (meistens mit dem Euribor). Andererseits haben Sie eine feste Über- und Untergrenze, die der Zins nicht kreuzt. Diese Korridore sollten Sie vorrangig in Kombination mit Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren.
- Volltilgungsdarlehen: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, ein Volltilgungsdarlehen zu vereinbaren. Dabei ist das Ende der Zinsbindung an eine abschließende Kompletttilgung gekoppelt. Wenn Sie zum Beispiel eine feste Kapitalsumme langfristig angelegt haben, die in einigen Jahren frei wird, lässt sich damit gut planen. Diese Option sollten Sie aber nur bei sicher vorhandenem Geld wählen. Können Sie die Abschlusssumme nicht leisten, droht eine Zwangsversteigerung. Die einzige Alternative ist eine Anschlussfinanzierung.
- Vorzeitige Ablöse: Sollten Sie ausreichend Geld zur Verfügung haben, können Sie Kreditlasten vorzeitig ganz ablösen. Dabei berechnen die Banken jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zusätzlich zu zahlen ist. Diese ist jedoch meistens geringer als die Zinslast bei fortlaufender Tilgung. Sie sparen effektiv Geld.
- Unechte Annuität: Hin und wieder können Sie von Banken das Angebot einer unechten Annuität erhalten. Dabei reduziert sich der Zinssatz wie gewohnt, der Tilgungsanteil bleibt aber konstant. Das heißt: Die monatliche Rate sinkt konstant. Der Nachteil ist eine längere Laufzeit, da die Tilgungssumme nicht wie bei einem echten Annuitätendarlehen steigt.
Einflussfaktoren für den Zinssatz
Das Annuitätendarlehen basiert wie jeder Kredit auf einer Verzinsung. Diese ist nicht nur vom aktuellen Bauzins/Hypothekenzins abhängig. Vielmehr spielen auch Ihre persönliche Bonität sowie die gewünschte Immobilie hinein.
Beachten Sie, dass Sie den Zinssatz zum Teil deutlich drücken können, wenn Sie eine erstklassige Bonität haben und Sicherheiten über die Immobilie hinaus bieten können – zum Beispiel weitere Immobilien, Kapitallebensversicherungen oder anderes Vermögen. Andererseits sind Vorteile wie Sondertilgungsmöglichkeiten oder Zinsbindungen meistens durch Aufschläge erkauft.
Tipp: Sprechen Sie nicht nur mit Ihrer Hausbank. Schalten Sie einen kostenlosen Kreditvermittler ein. Dieser holt Angebote ein und vergleicht für Sie die Konditionen. So finden Sie leichter einen besonders attraktiven Kredit.
Ihre wichtigste Sicherheit ist die Immobilie. Die Bank wird die Darlehenslast in das Grundbuch eintragen lassen. Damit hat sie bei ausbleibenden Raten die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös den Kredit zu tilgen.
Erfahrungsgemäß erhalten Sie bei gleicher Bonität und ähnlichen Sicherheiten dann einen besonders günstigen Zinssatz, wenn Sie 40 Prozent der Gesamtsumme des Immobilienkaufs aus Eigenmitteln aufbringen können. Benötigen Sie deutlich weniger Geld als eine 60-Prozent- Finanzierung, sinkt der Zins nicht mehr spürbar. Das Minimum an Eigenkapital sollte bei zehn bis 15 Prozent des Gesamtbetrags inklusive der Nebenkosten liegen. Vollfinanzierungen sind möglich, bedeuten für die Bank ein Risiko und der Zinssatz steigt deutlich. Sie werden dann kaum noch ein Annuitätendarlehen für Ihre Traumimmobilie erhalten.