Bestellerprinzip bei Vermietung: Wer bezahlt die Maklergebühr?

Makler sind Vermittler, wenn eine Immobilie den Besitzer wechseln soll. Viele dieser Dienstleister agieren auch als Ansprechpartner für Vermieter und Mieter. Sie unterstützen ihre Kunden bei der Suche nach neuen Mietern oder geeignetem Wohnraum. Dafür berechnen sie eine Courtage. Doch, wer zahlt die Maklergebühr? Ist die Provision Sache des Wohnungseigentümers oder des Mietinteressenten?

Das Bestellerprinzip bei einer Vermietung

Wer bei einer Vermietung dem Makler zu bezahlen hat, ist gesetzlich geregelt. In Deutschland gilt seit Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses ist im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) verankert. Zusätzlich greifen die Paragrafen 652 bis 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Das Bestellerprinzip sagt vereinfacht aus: Nur wer einen Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Daraus ergeben sich vier mögliche Abläufe:

• Sind Sie auf Wohnungssuche und kontaktieren einen Makler, der für den Vermieter eine Wohnung anbietet, müssen Sie keine Maklercourtage zahlen.
• Sind Sie Mietinteressent und beauftragen einen Makler mit der Wohnungssuche, zahlen Sie diesem Dienstleister bei Erfolg eine Courtage.
• Sind Sie Vermieter und schalten einen Makler ein, um Ihre Wohnung zu vermitteln, müssen Sie die Maklerkosten tragen. Sie dürfen diese nicht auf den Mieter abwälzen!
• Sind Sie Vermieter und ein Makler kontaktiert Sie, um für einen Kunden einen Mietvertrag zu realisieren, müssen Sie nichts zahlen. Die Courtage zahlt der Mietinteressent.

Vor der gesetzlichen Neuregelung war es üblich, dass Makler für Vermieter eine Wohnung vermittelten, der Mieter jedoch bei Abschluss die Maklergebühr zu tragen hatte. Um Mieter von Kosten zu entlasten, hatte der Gesetzgeber mit einer Gesetzesänderung das Bestellerprinzip eingeführt. Seitdem gilt die einfache Regel: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch.

Bestellerprinzip bei allen privaten Vermietungen

Das Bestellerprinzip greift bei allen Vermietungen von Wohnraum, sofern ein Makler beteiligt ist. Das schließt Wohnungen und Häuser ein. Es findet jedoch keine Anwendung bei gewerblichen Vermietungen sowie beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Handelt es sich jedoch bei dem Mietobjekt um eine Kombination aus gewerblichen Räumen mit einer Wohnung, gilt bei einer Vermittlung durch einen Makler ebenfalls das Bestellerprinzip.

Bestellerprinzip: Was bedeutet „Makler beauftragen“?

Das Bestellerprinzip ist an einen Auftrag gekoppelt. Nur wenn Sie den Makler beauftragen, müssen Sie später auch eine Maklergebühr bezahlen. In § 2, Abs. 2, Satz 2 WoVermRG heißt es:

„Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.“

Das heißt: Mündliche Aufträge oder Handschlagvereinbarungen zählen nicht. Es muss ein schriftlicher Auftrag vorliegen, den Sie zumindest als E-Mail oder Fax übermittelt haben. Ebenfalls möglich ist die Schriftform als Brief oder ein unterschriebenes Papier.

Sofern keine Textform vorliegt, kann der Makler sich nicht auf eine Gebühr berufen. Sie müssen entsprechende Rechnungen nicht bezahlen.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei Vermittlung einer Mietwohnung?

Die Courtage des Maklers hängt von seinem Kunden ab. Sind Sie Mietinteressent gilt:

• Die Provision für das Vermitteln einer Wohnung oder eines Miethauses ist gedeckelt auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Bei einer Staffelmiete gilt die vereinbarte Miete für das erste Jahr als Berechnungsgrundlage.
• Sollte die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen, gilt die Vergleichsmiete als Berechnungsgrundlage.

In allen Fällen darf Ihnen der Makler nur dann eine Courtage berechnen, wenn der Mietvertrag durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist.

Sind Sie dagegen Vermieter, gelten andere Berechnungsgrundlagen. Der Makler kann mit Ihnen eigene Konditionen aushandeln. Diese können sich an der Kaltmiete orientieren oder aus verschiedenen Komponenten wie Vermittlung, Besichtigungstermine usw. zusammengesetzt sein. In diesem Fall darf der Makler sogar vereinbarte und nicht erfolgsbasierte Dienstleistungen auch dann abrechnen, wenn er keinen Mietvertrag vermittelt hat.

Der Makler darf Ihnen jedoch unabhängig vom Bestellerprinzip generell keine Gebühren erheben, wenn

• er sozialen Wohnraum vermittelt;
• er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter des vermittelten Wohnraums ist oder mit diesem wirtschaftlich eng verflochten ist;
• ein bestehender Mietvertrag fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

Wann ist die Makler-Courtage nach Vermietung fällig?

In der Regel zahlen Sie als Kunde dem Makler nur im Erfolgsfall eine Maklergebühr. Da Vorschüsse für Vermittlungsleistungen unzulässig sind, stellt der Vermittler seine Provision üblicherweise nach Unterzeichnung des Mietvertrags der Partei in Rechnung, die ihn beauftragt hat.