Immobilienverkauf versteuern: Diese Steuern fallen an

Gehören Sie zu den Immobilienbesitzern, die Ihre Wohnung oder Ihr Haus veräußern möchten? Dann nehmen Sie auf einen Schlag eine erhebliche Summe Geld ein. Haben Sie dabei an das Finanzamt gedacht? Denn entgegen der landläufigen Meinung ist das private Veräußerungsgeschäft, also ein Immobilienverkauf, nicht immer steuerfrei. Im Gegenteil: Wenn Sie nicht genau auf Details achten, kann sich Ihre stolze Einnahme schnell zu einem Verlustgeschäft wandeln. Dieser Ratgeber erläutert, wann bei einem Immobilienverkauf welche Steuern anfallen.

Steuerfreier Verkauf, Verkauf mit Spekulationsgewinn oder gewerblicher Verkauf?

Zu unterscheiden sind aus steuerlicher Sicht, drei wesentliche Möglichkeiten. Denn ein privater Verkauf kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein, kann aber einer Spekulationssteuer unterliegen. Der gewerbliche Verkauf ist dagegen auf jeden Fall steuerpflichtig. Das kann sogar Privatleute betreffen. Daher sollten Sie genau prüfen, welcher Fall für Sie zutrifft.

Das steuerfreie private Veräußerungsgeschäft beim Immobilienverkauf

Der Normalfall bei Privatleuten ist, dass sie ein oder mehrere Häuser oder Wohnungen besitzen und eine der Immobilien verkaufen möchten. In diesem Fall bietet der Staat die Möglichkeit, den Gewinn zu behalten. Maßgebend ist § 23 Einkommensteuergesetz. Voraussetzung ist, dass Sie als Eigentümer

a) die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz haben oder b) die Immobilie unmittelbar vor dem Verkauf mindestens drei Jahre bewohnt haben. Wichtig: In diesem Fall reichen nach Rechtsprechung ein komplettes Kalenderjahr sowie der vorangegangene letzte Tag im Dezember und der nachfolgende erste Tag im Januar aus.

Speziell bei vermieteten Objekten ist die Haltefrist von zehn Jahren in der Regel ausschlaggebend. Halten Sie diese ein oder bewohnen vor dem Verkauf die Immobilie lang genug selbst, müssen Sie keine Steuern zahlen.

Achten Sie als Privatverkäufer außerdem darauf, dass Sie nicht mehr als drei Immobilien in fünf Jahren veräußern. Denn sonst sieht das Finanzamt Sie in de Regel als gewerblichen Immobilienhändler an und die Regeln für das private Veräußerungsgeschäft greifen nicht mehr!

Das private Veräußerungsgeschäft mit Spekulationsgewinn

Sollten Sie Ihre Immobilie vorzeitig verkaufen und diese nicht selbst genutzt haben, müssen Sie den Verkauf versteuern. Allerdings ist nur der Gewinn relevant. Sie müssen also nicht die kompletten Einnahmen, sondern nur – grob gerechnet – die Differenz aus Verkaufserlös und Anschaffungskosten berücksichtigen. Genaueres folgt unten.

Anders als bei Gewinnen aus Kapitalanlagen wird jedoch nicht der pauschale Spekulationssteuersatz von 25 Prozent herangezogen. Vielmehr versteuern Sie den Gewinn mit ihrem individuellen Steuersatz im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung.

Auch bei dieser Form des Privatverkaufs gilt die Drei-Objekt-Grenze. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, handelt es sich in der Regel um einen gewerblichen Verkauf.

Gewerblicher Immobilienverkauf

Der Immobilienverkauf ist immer dann gewerblich und steuerlich besonders zu behandeln, wenn

• Privatleute mehr als drei Wohnungen oder Häuser innerhalb von fünf Jahren verkaufen oder
• der Verkauf aus dem Betriebsvermögen heraus stattfindet (bei Freiberuflern zum Beispiel) oder
• die Immobilie von einer juristischen Person verkauft wird.

In diesen Fällen müssen Sie als Verkäufer besondere Steuerarten beachten. Denn zum einen beinhaltet die Verkaufssumme in der Regel eine Umsatzsteuerpflicht. Zum anderen kann Gewerbesteuer anfallen. Darüber hinaus geht der Verkauf in die Berechnung des Jahresabschlusses bzw. der Einkommensteuer ein.

Sonderfall: Geerbte Immobilien verkaufen

Die genannten Regeln gelten auch für geerbte Immobilien. Allerdings beginnen die Fristen nicht neu. Das heißt:

• Besaß der Erblasser zum Beispiel die Immobilie acht Jahre, können die Erben diese nach weiteren zwei Jahren steuerfrei veräußern.
• Wohnte der Erblasser die letzten drei Jahre vor dem Erbe in einem Haus, können die Erben dieses auch dann sofort steuerfrei verkaufen, wenn es weniger als zehn Jahre in dessen Besitz war.

Wichtig: Je nach Immobilienwert kann noch Erbschaftssteuer anfallen!

Sonderfall: Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden steuerlich wie Immobilien behandelt. Es gibt nur einen wichtigen Unterschied. Eine Selbstnutzung kommt nicht in Betracht. Daher wird der Verkauf nur dann steuerfrei, wenn Sie mindestens zehn Jahre Eigentümer des Grundstücks sind. In allen anderen Fällen ist der Verkaufsgewinn zu versteuern.

Welche Steuern fallen bei einem Immobilienverkauf an?

Wenn Sie steuerpflichtig sind, unterliegen Sie einer oder mehreren Steuerarten. Die folgende Tabelle erläutert, welche Steuer für wen anfallen. Bitte beachten Sie dabei, dass diese Übersicht nur grob sein kann und im individuellen Fall eine Beratung durch Steuerfachkräfte zu empfehlen ist.

Steuerart	Höhe	Fälligkeit	Besonderheit
Spekulationssteuer	persönlicher Steuersatz	bei Verkauf (über Einkommensteuer bzw. Bilanz)	Gewinn aus Verkauf
Gewerbesteuer	nach Kommune	Ibei gewerblichem Verkauf	Gewinn aus Verkauf
Umsatzsteuer	aktueller Steuersatz	bei gewerblichem Verkauf	Grundlage ist Nettoverkaufssumme, wird auf Kaufpreis aufgeschlagen
Grunderwerbssteuer	nach Kommune	bei Kauf	Zahlbar vom Käufer, Berechnungsgrundlage ist die Kaufsumme

Sollten Sie Privatverkäufer sein und der Immobilienverkauf steuerpflichtig sein, ist bei der vorherigen Kalkulation ein Aspekt besonders zu beachten. Durch den enormen Wert von Immobilien erreichen Sie schnell einen erheblichen Gewinn. Dadurch kommt wahrscheinlich der Spitzensteuersatz zur Anwendung.

Für eine genaue Einschätzung der zu erwartenden Steuerlast kann es ratsam sein, Ihren Steuerberater um eine konkrete Rechnung für Ihren individuellen Fall zu bitten. So mancher Geldsegen schwindet unter der Steuerlast schnell und eine scheinbar große Verkaufssumme kann unattraktiv werden. Beachten Sie auch, dass noch abzulösende Kredite nicht in die steuerliche Betrachtung einfließen!

Welche Nebenkosten sind abzugsfähig?

Als Verkäufer versteuern Sie nur den Gewinn. Sie können also den Anschaffungspreis der Immobilie sowie einige weitere Posten vom erzielten Verkaufspreis abziehen. Vereinfacht gesagt lautet die Rechnung:

Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Verkaufsnebenkosten = zu versteuernder Gewinn

Bei der Berechnung von Neubauten werden die Baukosten herangezogen. In den anderen Fällen gilt der Preis der Immobilie beim letzten Kauf. Zu den abzugsfähigen Nebenkosten gehören Ausgaben, die im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Verkauf stehen. Das können sein:

• Notarkosten,
• Maklergebühren,
• Kosten für Grundbuchänderungen,
• Ausgaben für Anzeige,
• Wertgutachten,
• ggf. fällige Reparatur- und Modernisierungskosten (bitte Steuerberater um Rat fragen).

Bei vermieteten Immobilien sind außerdem noch steuerliche Abschreibungen zu berücksichtigen. Diese steigern den Verkaufsgewinn.

Was ist mit der AfA für Mietimmobilien?

Sofern Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben, sind Sie in den Genuss von jährlichen Abschreibungen nach AfA (Allgemein verwendbare Anlagegüter) gekommen. Diese mindern den „Buchwert“ der Immobilie durch Verschleiß. Bei Immobilien werden in der Regel jährlich 2 % bzw. bei Altbauten 2,5 % des Kaufpreises steuerlich abgeschrieben. Dadurch erhalten Sie einen Ausgleich, da Sie den Kaufpreis bei Anschaffung nicht als Ausgabe steuerlich geltend machen können.

Das Problem: Beim Verkauf wird Ihnen die Abschreibung nach AfA-Tabelle von den Anschaffungskosten abgezogen. Dadurch verringert sich in der Praxis der Immobilienwert bzw. der ursprüngliche Kaufpreis und steigert somit als Folge den Gewinn beim Verkauf.

Beispielrechnung: Verkaufte Immobilie versteuern

Welche Steuern anfallen können, zeigen verschiedene Beispielrechnungen. Anhand dieser exemplarischen Verkäufe können Sie die Steuerlast nachvollziehen und für sich selbst überschlagen. Wie immer gilt: Im individuellen Fall kann nur ein Steuerexperte einen Rat geben. Es handelt sich nur um grobe Eckwerte.

Beispiel 1: Wohnungsverkauf nach sieben Jahren, selbst bewohnt

Posten	Summe	Bemerkung
Verkaufspreis	+132.000 Euro
ehemaliger Kaufpreis	-97.000 Euro
Verkaufsnebenkosten	-6.800 Euro	Makler, Anzeigenkosten usw.
Gewinn vor Steuer	+28.200 Euro	als zusätzliches Einkommen zu versteuern
Steuerlast bei 42 %	11.840 Euro	angenommener Satz, der niedriger ausfallen kann
Gewinn nach Steuer	+16.360 Euro

Beispiel 2: Hausverkauf nach sechs Jahren, vollständig vermietet

Posten	Summe	Bemerkung
Verkaufspreis	+625.000 Euro
ehemaliger Kaufpreis	-500.000 Euro
Verkaufsnebenkosten	-22.500 Euro	Makler, Anzeigenkosten usw.
Abschreibung nach AfA (2 % jährlich von Kaufsumme)	+60.000 Euro	vereinfachte Annahme, da der Grundstückswert eigentlich herauszurechnen ist
Gewinn vor Steuer	+162.500 Euro	als zusätzliches Einkommen zu versteuern
Steuerlast bei 42 %	68.250 Euro	angenommener Satz, der niedriger ausfallen kann
Gewinn nach Steuer	+94.250 Euro	inkl. AfA-Abschreibungen

Beispiel 3: Verkauf einer Villa nach 2 Jahren, vermietet

Posten	Summe	Bemerkung
Verkaufspreis	+1.650.000 Euro
ehemaliger Kaufpreis	-1.650.000 Euro
Verkaufsnebenkosten	-8.000 Euro	Aufwendungen für Modernisierungen, Direktverkauf ohne Makler
Abschreibung nach AfA (2 % jährlich von Kaufsumme)	+66.000 Euro	vereinfachte Annahme, da der Grundstückswert eigentlich herauszurechnen ist
Gewinn vor Steuer	+58.000 Euro	als zusätzliches Einkommen zu versteuern
Steuerlast bei 42 %	24.360	angenommener Satz, der niedriger ausfallen kann
Gewinn nach Steuer	+33.640 Euro Euro	inkl. AfA-Abschreibungen

Die drei Beispiele zeigen, wie unterschiedlich hoch der zu versteuernde Gewinn unter Annahme von Variablen sein kann. Wichtig dabei: Der Gewinn steigert Ihr Jahreseinkommen und dadurch die zu versteuernde Gesamtsumme.

Nicht einfach zu verstehen ist für viele die Steuermathematik, sobald die Abschreibungen nach AfA greifen. Denn dann steigert sich die Gewinnspanne „nur“ auf dem Papier. Da Sie bereits von den Abschreibungen in der Vergangenheit profitiert haben, diese aber in den Gewinn einfließen, liegt dieser Anteil nicht in Barform vor. Die Gewinne in Beispiel 2 und Beispiel 3 sind folglich nur rechnerische Summen, in denen diese vorweggenommene Steuerminderung enthalten ist. Dadurch sind die ermittelten Gewinne steuerlich korrekt, aber nicht identisch mit dem tatsächlichen Bar-Zugewinn aus dem Verkauf. Um einen echten Gewinn zu erzielen, muss der Netto-Gewinn höher als die bisherigen Steuervorteile durch AfA-Abschreibungen sein.

Was passiert bei einem Verlust?

Es ist möglich, dass Sie einen Verlust erzielen. Das kann der Fall sein, wenn Sie zum Verkauf gezwungen sind oder Ihre Immobilie an Wert verloren hat. Den Verlust müssen Sie nicht versteuern. Sie können Ihnen aber auch nicht mit anderen Einnahmen verrechnen. Eine Ausnahme gilt: Sie können damit Gewinne aus anderen Immobilienverkäufen reduzieren. Nur dann wirkt ein Verlust steuermindernd.

Was passiert beim Hausverkauf im Ausland?

Sollten Sie in einem anderen Land steuerpflichtig sein, gelten die dortigen Regeln. Verkaufen Sie eine Immobilie im Ausland, ändert sich an der steuerlichen Relevanz nichts. Sofern Sie in Deutschland steuerpflichtig sind, sind Gewinne normal zu versteuern. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Steuerexperten um Rat fragen.

Lässt sich der Immobilienverkauf vor dem Finanzamt verheimlichen?

Mitunter geben Privatleute den Gewinn aus einem Immobilienverkauf nicht an. Viele davon handeln im Glauben, dass ein Privatverkauf immer steuerfrei sei. Sollten jedoch Steuern anfallen und Sie als Verkäufer den Gewinn nicht beim Finanzamt angeben, handelt es sich um Steuerhinterziehung. Da das Finanzamt spätestens durch die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbssteuer Kenntnis von dem Eigentümerwechsel erlangen, wird ein Schreiben des Finanzamtes nicht lange auf sich warten lassen. Daher gilt: Geben Sie den steuerpflichtigen Gewinn aus einem Immobilienverkauf immer an.