Maklercourtage: Wer zahlt die Provision beim Immobilienkauf?

Am Immobilienmarkt nehmen Makler eine wichtige Funktion ein. Über sie laufen viele Vermietungen, Käufe und Verkäufe von Immobilien. Dafür erhalten sie eine Provision. Am Wohnungsmarkt ist diese Courtage, wie sie auch genannt wird, seit einigen Jahren gesetzlich klar geregelt. Anders war es lange Zeit beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Bis zum Ende des Jahres 2020 konnten Makler und Kunden frei über die Kostenübernahme und die Gebühren verhandeln. In der Regel teilten sich beide Seiten die Kosten oder der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung übernahm diese komplett. Das ist seit einer Gesetzesänderung anders. Wer zahlt seitdem die Courtage beim Immobilienverkauf?

Maklerprovision beim Immobilienkauf: die Gesetzeslage

Mit dem sperrigen Titel „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hatte die Bundesregierung 2020 neue Eckwerte verabschiedet, die im Dezember 2020 in Kraft traten. Diese Änderungen haben erhebliche Auswirkung auf die Frage, wer die Maklerkosten trägt. Zugleich änderte das Gesetz relevante Passagen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die sich mit dem Thema Maklerkosten befassen.

Wichtig: Die Änderungen betreffen nur den privaten Immobilienverkauf!

An mehreren Stellen greift der Gesetzestext in die langjährige Praxis ein. Ziel war es, die Kaufkosten für Immobilien zu senken und die Vertragsgestaltung mit Maklern zu konkretisieren. Das Gesetz ist Grundlage für alle Maklerverträge, die seit seiner Einführung abgeschlossen werden.

Was hat sich durch das Gesetz geändert?

Die wesentlichste Änderung ist die Aufteilung der Maklerkosten für private Immobilienverkäufe. Bisher war es üblich, dass der Verkäufer die Maklerkosten an den Käufer einer Immobilie weitergab oder sich beide Seiten die Bezahlung teilten. Das Gesetz weitet das Bestellerprinzip aus dem Wohnungsmarkt auf den Verkauf aus. Das bedeutet:

• Der Makler muss seine Rechnung an seinen Vertragspartner adressieren.
• Eine Weitergabe der Kosten durch den Rechnungsempfänger ist nur dann möglich, wenn die an einen Dritten weitergegebenen Kosten 50 Prozent der Maklergebühren nicht überschreiten und der Maklerkunde die komplette Provisionszahlung nachgewiesen hat.
• Verspricht der Makler einem Kaufpartner, ohne Provision tätig zu werden, darf er diese später dem anderen Kaufpartner nicht in Rechnung stellen.
• Der Makler muss die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufteilen, wenn er mit beiden einen Vertrag geschlossen hat.

Anders ausgedrückt: Es zahlt grundsätzlich der am Eigentümerwechsel beteiligte Partner die Maklercourtage, der den Vermittler beauftragt hat. Da bei einem Immobilienverkauf die Initiative in der Regel vom Verkäufer ausgeht, ist dies anders als zuvor meistens der Verkäufer. Das Gesetz soll so die rasante Immobilienpreisentwicklung etwas eindämmen. Allerdings zeigt sich in der Praxis, dass viele Verkäufer die Maklerkosten auf den Preiswunsch aufschlagen.

Maklerverträge: Textform ist Mindestvoraussetzung

Es gibt jedoch weitere Änderungen. In der Vergangenheit waren mündliche Verträge mit Maklern durchaus üblich. Sei Ende 2020 müssen Maklerverträge in Textform geschlossen werden. Das bedeutet, zumindest per E-Mail oder Fax muss es eine schriftliche Vereinbarung oder eine klar erkennbare Beauftragung geben. Handschlag oder eine telefonische Einwilligung reichen nicht mehr aus.

Entlohnung nur bei Tätigkeit

Wie bisher gilt auch weiterhin: Der Makler kann für seine Vermittlungstätigkeit eine Provision verlangen. Allerdings muss er dann nachweisen, dass er maßgeblich am Verkauf bzw. Kauf der Immobilie beteiligt war. In der Regel wird er daher die Verkaufsabwicklung von Inserat bis zum Vertragsabschluss begleiten. Kann der Vermittler keine maßgebliche Tätigkeit nachweisen oder kommt es zu keinem Abschluss, darf er keine Rechnung stellen. Makler arbeiten bei privaten Immobilienverkäufen erfolgsbasiert auf Provisionsbasis.

Zu unterscheiden sind dabei grundsätzlich zwei verschiedene Provisionsbezeichnungen:

1. Innenprovision: Der Makler schließt mit dem Verkäufer einen Vertrag ab und stellt diesem seine Courtage in Rechnung.
2. Außenprovision: Der Makler inseriert die Immobilie und nennt seine Kosten für den Käufer. Dieses Vorgehen ist seit der Gesetzesänderung beim Verkauf privater Wohnimmobilien nicht mehr möglich.

Praxisbeispiele für die Maklercourtage

Was vorher frei verhandelbar war, ist nun zumindest auf dem Papier klar geregelt. Dabei unterliegt insbesondere der Makler als Immobilienvermittler den wesentlichen Restriktionen. Ein Beispiel verdeutlicht, wer wann den Maklerlohn zu zahlen hat:

• Ein Immobilienbesitzer schaltet einen Vermittler ein und schließt mit diesem einen Vertrag. Nach dem erfolgreichen Verkauf seines Hauses muss er dem Makler die Provision zahlen.
• Dieser Immobilienbesitzer kann vom Käufer des Hauses einen Anteil bis zur Hälfte der Courtage verlangen, was im Kaufvertrag festgehalten wird. Diese Summe erhält er jedoch erst, nachdem er die Zahlung der gesamten Courtage nachweist.
• Hätte der Verkäufer den Makler nur mündlich beauftragt, würde der Vermittler leer ausgehen.
• Wäre der beauftragte Makler schon für den späteren Käufer tätig, müsste er seine Courtage zu gleichen Teilen dem Käufer und dem Verkäufer als seine Kunden in Rechnung stellen.
• Wäre der Käufer eine gewerblich agierende Wohnungsbaugesellschaft oder geht es um ein Gewerbeobjekt bzw. ein gemischtes Objekt, könnten Makler, Kunde und potenzieller Käufer frei über die Höhe und Zahlung der Maklergebühren verhandeln.
• Hätte der Verkäufer einen Makler beauftragt, verkauft dann jedoch ohne Vermittlung des Maklers an zum Beispiel einen Bekannten, darf der Makler keine Rechnung über eine Courtage stellen. Eine Ausnahme kann bei einer Exklusivvereinbarung vorliegen.

Die Courtage: Was kostet ein Makler beim privaten Immobilienverkauf?

Auch nach der Gesetzesänderung gibt es keine Vorgaben, welche Provision ein Makler verlangen darf. Die Höhe der Provision ist daher nicht festgelegt und frei verhandelbar. Allerdings gibt es Richtwerte, an die sich die meisten Makler halten. Diese unterscheiden sich je nach Bundesland und teilweise auch zwischen verschiedenen Regionen.

In den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen gilt eine Maklerprovision (inkl. Mehrwertsteuer) von 7,14 Prozent des Verkaufspreises der Immobilie. In der Regel wurde der Betrag bis zur Gesetzesänderung geteilt. Nur in Berlin und Brandenburg war es üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlte.

Ausnahmen beim typischen Satz von 7,14 Prozent sind Hamburg (6,25 Prozent) sowie Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 5,95 Prozent). Eine Besonderheit gilt in Niedersachsen. Hier liegt der Provisionssatz in den meisten Regionen zwar bei 7,14 Prozent. In einigen Gebieten beträgt dieser jedoch nur 4,76 bis 5,95 Prozent und wurde in der Vergangenheit nicht immer gleichmäßig zwischen den Partnern aufgeteilt.

Tipp: Wer einen Makler beauftragt, sollte zuvor die genaue Höhe der Provision erfragen. Denn neben den Standardprovisionssätzen für die Länder können sowohl regional oder lokal Abweichungen existieren, als auch die Kosten individuell verhandelt werden.

Ist die Courtage von der Steuer absetzbar?

Bei einem Kauf oder Verkauf von einem Haus oder einer Wohnung kann der Maklerlohn schnell eine fünfstellige Summe erreichen. Bei einem kleinen Haus zum Preis von 200.000 Euro ergibt sich in den meisten Bundesländern bei einer Courtage von 7,14 Prozent die Provisionssumme von 14.280 Euro.

Diese Summe ist unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd. Dabei sind kleine Details wichtig.

• Der Verkäufer kann die Kosten dann als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn er einen steuerlich relevanten Veräußerungsgewinn erzielt. Achtung: Das ist bei privat verkauften Immobilien in der Regel nicht der Fall, wenn diese zuletzt mehr als ein Jahr selbst bewohnt oder mehr als zehn Jahre im Besitz waren.
• Der Käufer kann die Provision als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist jedoch, dass er die Immobilie vermietet. Außerdem ist die Summe nicht für das jeweilige Steuerjahr maßgebend. Sie fließt vielmehr als Aufschlag auf den Kaufpreis in die jährlichen Abschreibungen. Diese reduzieren langfristig die Steuerlast.

Darüber hinaus gibt es Mischformen der Nutzung und Sonderfälle. Diese sowie die individuelle Situation können einen Einfluss auf die Versteuerung haben. Grundsätzlich lassen sich die Kosten jedoch beim Finanzamt anbringen. Nicht absetzbar sind Kosten den Immobilienmakler bei reinen Privatgeschäften. Diese liegen vor, wenn eine Immobilie privat und ohne steuerlichen Gewinn an einen Käufer veräußert wird, der die Immobilie nicht vermietet.