Was ist das Grundbuch – Zweck und Inhalt

Beim Immobilienkauf sowie bei weiteren Gelegenheiten kann das Grundbuch eine entscheidende Rolle spielen. Dieses amtliche Dokument beinhaltet Angaben zum Objekt. Neben den Daten zum Gebäude und Grundstück finden sich hier detaillierte Angaben zum Eigentümer sowie zu Lasten wie Wegerechte, Vorverkaufsrechte oder Hypothekendarlehen.

Was genau ist das Grundbuch? Welchen Zweck und welche konkreten Inhalte hat es? Wer darf es wann einsehen und wo finden Interessierte dieses Dokument?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register

Zu jeder Immobilie in Deutschland gibt es ein Grundbuch bzw. ein Grundbuchblatt. Rechtlich handelt es sich dabei um ein amtliches Register. Details über Inhalt und Änderungen sowie Einsicht in das Grundbuch regeln die Grundbuchordnung und die Grundbuchverfügung. Es gibt einige regionale Unterschiede, im Wesentlichen ist der Charakter dieses Registers jedoch in allen Bundesländern gleich.

Wo ist das Grundbuch zu finden?

Das Grundbuch war und ist teilweise noch heute ein echtes Dokument, das beim Grundbuchamt hinterlegt ist. Das Grundbuchamt ist in der Regel beim Amtsgericht angesiedelt. Es kann in einigen Gemeinden auch einen anderen Namen tragen oder einer anderen Behörde angegliedert sein.

Seit 1993 können die Behörden das Register auch in elektronischer Form führen. Berechtigte erhalten auf Antrag einen Auszug in schriftlicher Form. Dieses elektronische Grundbuch ist ebenso im Internet einsehbar. Die Daten sind jedoch nur für Berechtigte zugänglich.

Was steht im Grundbuch?

Das Registerblatt zur Immobilie enthält verschiedene Daten, die für Eigentümer, Käufer, Gläubiger und Berechtigte von Interesse sein können. Die Aufteilung der Angaben folgt einer Systematik, die Grundbuchsparten genannt wird. Diese Sparten sind thematisch voneinander getrennt.

1. Aufschrift: Dieser Teil enthält Angaben zum zuständigen Amtsgericht und zum Grundbuchbezirk sowie die Daten zum Grundbuch-Band und der Aktennummer. Diese Daten sind allgemeiner Natur.
2. Bestandsverzeichnis: Diese Sparte enthält Angaben zur Lage und Größe der Immobilie. Dazu zählen die Flurnummer, Gemarkung und die Größe des Grundstücks.
3. Abteilung I: Dieser Teil enthält Angaben zum Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten. Bei mehreren Eigentümern werden die genauen Anteile an der Immobilie festgehalten.
4. Abteilung II: Diese Sparte beschreibt alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Dabei kann es sich zum Beispiel um Wegerechte handeln. Auch Insolvenzen sind hier vermerkt.
5. Abteilung III: Dieser Abschnitt ist für Eigentümer häufig der wichtigste. Denn er enthält die Angaben zu den sogenannten Grundpfandrechten. Das sind Hypotheken, Grundschulden oder auch Rentenschulden sowie Pfandrechte. Diese Einträge bleiben so lange bestehen, bis die betreffenden Schulden abgebaut und mit einer Löschungsbewilligung aus dem Register gestrichen werden.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Es gibt nur wenig Personen, die ein Registerblatt einsehen dürfen. Bei Immobilien ist dieser Kreis stark beschränkt. Dazu zählen:

• alle Eigentümer,
• Gläubiger, Kreditgeber und Hypothekenbanken,
• Notare,
• Gerichte,
• Behörden und amtlich bestellte Personen wie Sachverständige,
• Personen mit berechtigtem Interesse wie Kaufinteressenten.

Im Zweifelsfall ist das Interesse nachzuweisen. Berechtigte können Informationen abfragen und einen Auszug erhalten.

Wann ist ein Auszug erforderlich?

Einen Grundbuchauszug können alle berechtigten Personen auf Antrag abfragen. Die Gelegenheiten sind dabei nicht auf einen möglichen Immobilienkauf beschränkt.

Unter Eheleuten kann ein Auszug wichtig sein, wenn zum Beispiel eine Scheidung ansteht. Sogar Nachbarn können ein Interesse haben, wenn Ihnen beispielsweise das Grundbuch das Recht einräumt, eine Leitung zu legen oder einen Abschnitt zu befahren.

Spätestens vor einen Kaufabschluss sollte sich auch Kaufinteressierte mit dem Thema beschäftigen, um Lasten einzusehen. Das gilt auch für die Banken, die den Kauf finanzieren. Darüber hinaus müssen alle weiteren Kreditgeber prüfen können, ob ein zusätzliches Darlehen für die Immobilie noch wirtschaftlich ist. Auch im Rahmen von Bonitätsprüfungen können Banken möglicherweise Auszüge anfordern.

Die Grundschuld eintragen lassen

Eine der wichtigsten Aufgaben in der Praxis hat das Grundbuch beim Kauf einer Immobilie. Der Käufer zahlt in der Regel mit Mitteln, die zumindest zum Teil auf ein Darlehen zurückgehen. Die Banken lassen sich zur Absicherung dieser häufig erheblichen Summen in das Grundbuch eintragen.

Der Eintrag der Grundschuld findet in der Reihenfolge der genutzten Kredite statt. Ältere Darlehen haben Vorrang. Kann der Eigentümer bzw. Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen, hat die Bank die Möglichkeit zur Zwangsversteigerung. Der Erlös wird dann zur Tilgung in der Reihenfolge der Notierungen genutzt.

Beim Kauf einer Immobilie lässt der Käufer die Grundschuld des bisherigen Eigentümers löschen und trägt seine eigene ein. Dabei bestätigt vereinfacht gesagt die Bank des Käufers dem Eigentümer sowie den Kreditgebern des Verkäufers die Auszahlung des zur Verfügung gestellten Anteils der Kaufsumme. Diese Bankbestätigung ermöglicht die notarielle Beglaubigung des Kaufs sowie das Löschen der alten Grundschuld. Erst dann können der neue Eigentümer und die Grundschuld der Bank eingetragen werden.

Wann ist ein Eintrag ins Grundbuch möglich?

Ein Eintrag in das Register ist immer dann erforderlich, wenn sich die Lasten oder Pflichten verändern oder es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Dabei ist ein Antrag zu stellen. Es gibt keinen Automatismus.

Einzutragen sind Änderungen an den Besitzverhältnissen. Das gilt auch bei Schenkungen oder Teilverkäufen sowie bei Erbschaften. Gleiches ist für sich verändernde Aufteilungen von Objekten erforderlich. Das können zum Beispiel Umwandlungen von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Vorgänge sein. Ebenfalls lassen sich Banken die aus ihren gewährten Hypotheken entstehende Grundschuld eintragen. Das gilt auch bei Darlehensänderungen oder Anschlussfinanzierungen.

Die Einträge sind gebührenpflichtig. Die genauen Kosten hängen unter anderem vom Wert der Immobilie sowie der Gebührenordnung ab. Die konkreten Preise sind beim Grundbuchamt zu erfragen.