Hausverkauf: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Die einen möchten ihr Vermögen zu Geld machen, die anderen haben vielleicht geerbt, wieder andere sehen ein gutes Marktumfeld. Doch wann genau ist der richtige Zeitpunkt, eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen? Welche Bedingungen können diesen „perfekten Moment“ beeinflussen? Ändert sich dadurch der erzielbare Preis? In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten – und wann vielleicht besser nicht.

Zeit einplanen

Ein häufig vernachlässigter Punkt bei der Wahl des richtigen Zeitpunkts ist die Verkaufsdauer. Erfahrungen zeigen, dass vom Beginn der Vermarktung bis zur Übergabe der Immobilie im Schnitt etwa drei Monate vergehen. Je nach Standort und Objekt kann diese Spanne kürzer oder länger sein.

Planen Sie diese Zeit ein, um einen optimalen Verkaufspreis erzielen zu können. Kürzere Vermarktungszeiten oder überhastete Entscheidungen können zu finanziellen Einbußen führen. Wenn Sie zum „Zeitpunkt X“ verkauft haben möchten, sollten Sie entsprechend frühzeitig mit dem Verkaufsprozess beginnen.

Zinsentwicklung beobachten

Ein ganz wesentlicher Kostenfaktor ist der Bauzins. Wer eine Immobilie erwerben möchte, muss in der Regel einen Kredit über eine große Summe aufnehmen. Je höher die Zinsen sind, desto stärker fallen die Kreditkosten ins Gewicht. Das Kaufinteresse ist in Niedrigzinsphasen daher spürbar größer.

Aus diesem Blickwinkel sprechen Phasen mit extrem niedrigen Zinsen für einen sehr guten Zeitpunkt, das Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Mit den steigenden Zinsen dagegen sinkt die Bereitschaft zum Immobilienkauf.

Zusätzlich kann es einen weiteren Effekt geben: Bei steigenden Zinsen werden Anschlussfinanzierungen teuer. Das kann einige Immobilienbesitzer in Bedrängnis bringen. Der Verkauf kann für diese ein Ausweg aus der Kreditspirale sein. Die Folge: mehr Angebote am Markt und somit potenziell sinkende Preise.

Der aktuelle Zinssatz beeinflusst den perfekten Zeitpunkt maßgeblich. Je stärker die Zinsen steigen, desto schwieriger wird es, Immobilien zu verkaufen. Sinkende Zinsen lassen das Kaufinteresse nach und nach anwachsen. Der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf ist während einer Niedrigzinsphase.

Marktumfeld beobachten

Neben dem Zinssatz ist das aktuelle Marktumfeld ein wichtiger Faktor, um einen guten Preis zu erzielen. Beides beeinflusst sich sogar gegenseitig. Dennoch gibt es Faktoren, die zinsunabhängig sind.

Je besser das Marktumfeld ist, desto leichter lassen sich Immobilien verkaufen. Der Zeitpunkt ist dann günstig. In einem schwachen Marktumfeld sollten Sie warten, bis sich die Rahmenbedingungen verbessern. Neben dem Zinssatz gehören folgende Aspekte zur Betrachtung des Marktumfeldes:

• Preisniveau: Der allgemeine Immobilienmarkt und das jeweils aktuelle Preisniveau sind nicht allein vom Bauzins abhängig. Bestehen eine große Nachfrage und ein geringes Angebot, steigen tendenziell die Preise. Wenn Sie einen guten Zeitpunkt zum Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung finden möchten, sollten Sie auf Portalen oder in Anzeigen die Preise für ähnliche Objekte vergleichen. Steigen diese, könnte sich das Warten lohnen. Stagnieren diese über einen längeren Zeitraum oder ist ein Rückgang festzustellen, sollten Sie bald verkaufen.
• Wirtschaftslage: Die allgemeine Wirtschaftslage hat ebenfalls Einfluss auf den Immobilienmarkt. Zeichnen sich Krisen ab oder steigt die Arbeitslosigkeit, fehlt vielen Interessenten die Sicherheit. Denn das für den Kauf in den meisten Fällen erforderliche sichere und stetige Einkommen ist gefährdet. In Boomzeiten dagegen können Preise eher steigen. Dann ist es ratsam, für einen besseren Preis mit dem Verkauf zu warten.
• Lokale Einflüsse: Regionale oder lokale Ereignisse können den Verkaufszeitpunkt ebenfalls beeinflussen. Wenn ein großer Arbeitgeber der Region insolvent wird oder einen Teil der Belegschaft entlässt, sind die Rahmenbedingungen schlechter. Siedelt sich ein großes Unternehmen an, wächst in der Regel der Bedarf und das Preisniveau steigt.
• Bevölkerungswachstum: Boomregionen ziehen Menschen an. Ein starker Zuzug, eine große Zahl an Flüchtlingen oder steigende Geburtenraten können den Markt beeinflussen. Der Bedarf und die Preise steigen. Der ideale Verkaufszeitpunkt liegt in der Zukunft. Bei sinkenden Bevölkerungszahlen werden mittelfristig in der Regel auch die Preise sinken. Ein kurzfristiger Verkauf lohnt sich.
• Fördermöglichkeiten: Von Zeit zu Zeit gibt es Fördermöglichkeiten. Die Bundes- oder jeweilige Landesregierung legt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Programme auf, mit denen Immobilienkäufer eine finanzielle Unterstützung für Modernisierungen erhalten. Solche Phasen können die Nachfrage steigern und ein guter Verkaufszeitpunkt sein.

Individuelle Faktoren

Nicht immer ist das Marktumfeld der entscheidende Faktor. Es gibt individuelle Einflussgrößen, die sich auf einen guten Verkaufszeitpunkt für Ihre Wohnung oder Ihr Haus auswirken. Daher sollten Sie stets prüfen, ob ein Verkauf sofort erforderlich ist oder warten kann. Dabei spielen verschiedene Eckwerte eine Rolle. Dazu zählt, wie lange Sie die Immobilie bereits besitzen, ob das Immobiliendarlehen bereits abbezahlt ist oder ob Sie eine Verwendung für die Wohnung oder das Haus haben.

Auch wenn die finanzielle Not groß sein mag, profitieren Sie möglicherweise durch das Warten auf einen besseren Zeitpunkt. Ob das realisierbar oder sinnvoll ist, hängt jedoch immer von der persönlichen Situation ab.

Haltefrist: Verkaufen Sie erst nach zehn Jahren

Ganz entscheidend für den optimalen Verkaufszeitpunkt kann die sogenannte Haltefrist sein. Denn der private Verkauf von Immobilien ist steuerfrei. Allerdings nach § 23 Einkommensteuergesetz erst, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie sind mindestens zehn Jahre Eigentümer der Immobilie (bei Erbschaften zählt die Eigentumszeit des Erblassers mit).
• Sie haben die Immobilie unmittelbar vor dem Verkauf mindestens drei Jahre bewohnt.

Sollte diese Spekulationsfrist noch nicht verstrichen sein, müssen Sie die Einnahmen voll versteuern. Bei Immobilien kann die Einkommenssteuer schnell auf eine sechsstellige Summe anwachsen. Daher ist es in solchen Fällen sinnvoll, mit dem Verkauf zu warten.

Vorfälligkeitsentschädigung: Darlehen erst abzahlen

Wenn Sie noch ein auf die Immobilie eingetragenes Darlehen abbezahlen, ist das ebenfalls terminrelevant. Sollten Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie auch das Darlehen ablösen. Dabei verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinszahlungen. Diese richtet sich nach dem Kreditvertrag und der Restlaufzeit des Darlehens. Sie fällt üblicherweise niedriger aus als die noch zu leistenden Zinszahlungen, kann aber eine große finanzielle Summe bedeuten. Der perfekte Verkaufszeitpunkt ist daher nach Abzahlen des Immobilienkredits.

Zeitdruck: Erbschaft, Scheidung und fehlender Eigenbedarf als Verkaufsgrund

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Häufig gibt s kein Verwendungszweck oder eine familiäre Änderung. Typische Beispiele sind Erbschaften, aber auch Scheidungen oder ein Umzug. In einigen Fällen kann das Vermieten der Immobilie sinnvoll sein. Doch manchmal ist ein Verkauf sinnvoll. Teilweise ist auch ein sehr schneller Verkauf gewünscht.

Ein gewisser Verkaufsdruck führt tendenziell zu einem niedrigeren Preis. Daher sollten Sie versuchen, in aller Ruhe einen Käufer zu finden. Je mehr die Interessenten eine gewisse Verkaufsnot spüren, desto eher möchten diese den Preis drücken.

Saisonale Termine beim Hausverkauf

Einfluss auf einen guten Termin für den Verkauf Ihrer Immobilie hat auch die Jahreszeit. Im Frühling und Sommer aufgenommene Fotos vom Haus oder der Wohnung wirken ansprechender. Bei Besichtigungen sind spätere Abendtermine mit ausreichendem Sonnenlicht möglich. Das wirkt positiv auf Interessenten.

Es gibt einen weiteren Punkt, warum ein Verkauf in den Sommermonaten möglicherweise etwas mehr Interesse weckt und damit einen besseren Preis ermöglicht. Denn die Sommerferien sind ein idealer Moment, um mit Kindern in eine andere Stadt zu ziehen. Ob das persönliche oder berufliche Gründe sind: Der Schuljahreswechsel erleichtert Personen mit Kindern den Ortswechsel.

Dennoch sollten Sie bedenken, dass sich der Verkaufsprozess über mehrere Monate hinziehen kann. Das möglicherweise leicht ansteigende Interesse im Frühjahr relativiert sich dadurch sowie durch die Urlaubssaison. Ein Angebot im Frühjahr kann dennoch dazu beitragen, mehr Interessenten zu erreichen und einen besseren Preis herauszuschlagen. Eine Garantie gibt es jedoch nicht.

Anders sieht es zu Weihnachten aus. Die sogenannte stille Jahreszeit um den Jahreswechsel herum ist kein guter Zeitpunkt, ein Haus zu verkaufen. Ein Teil der potenziellen Käufer nimmt das Angebot vielleicht gar nicht wahr.

Staging: Das Haus aufhübschen

Wenn Sie etwas Zeit und Kapital haben, sollten Sie Staging ins Auge fassen. Damit sind Maßnahmen umschrieben, mit denen Sie Ihr Haus sowie den Garten aufhübschen. Streichen Sie, modernisieren Sie, bessern Sie aus – das alles wirkt sich positiv auf die Anzahl von Interessenten und damit den Preis auf.

Die Aufgabe ist es, mit geringem Mitteleinsatz optisch einen bestmöglichen Effekt zu erzielen. So wird aus einem Standardhaus ein Blickfang. Die Kosten sind bei guter Planung geringer als der so entstehende Wertzuwachs. Der Verkaufsprozess wird dabei um die Dauer der Umsetzung verlängert. Der beste Zeitpunkt ist entsprechend nach dem Staging.

Den besten Zeitpunkt bestimmen Sie!

Um den besten Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie zu bestimmen, können sich eine Reihe von Punkten durchgehen. Eine gute wirtschaftliche Lage, ein niedriger Zins, eine große Nachfrage und das Fehlen von Verkaufsdruck können positive Faktoren sein. Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie so lange abwarten, bis die Eckwerte einen bestmöglichen Preis erlauben und im Frühjahr die Vermarktung starten.

Andererseits ist ein Verkaufswunsch in vielen Fällen mit einer gewissen Verkaufsnotwendigkeit verknüpft. Viele Faktoren wirken auf Nachfrage und Preis. Die meisten davon können Sie nicht beeinflussen und ändern sich nur langsam. Daher ist es wichtig, in der jeweiligen individuellen Situation geschickt zu agieren, die Immobilie gut zu bewerben und engagiert zu verhandeln. Denn der beste Zeitpunkt für einen Hausverkauf ist der, bei dem Sie den besten Preis erzielen und netto am meisten Geld in Ihre Taschen fließt.